Судебная практика: почему важно подробно указывать состояние помещения при передаче его арендатору

В конце апреля появилось решение суда кассационной инстанции, где было установлено, что общая характеристика помещения в акте приема-передачи является недостаточной для последующего взыскания арендодателем убытков за причинение ущерба имуществу (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.05.2015 NФ05-4272/2015 по делу N А41-30239/14). Спор между сторонами договора аренды возник после истечения срока договора, когда арендатору были предъявлены требования о возмещении ущерба, нанесенного имуществу. Согласно ст.622 Гражданского кодекса арендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатор был не согласен с размером ущерба и отказался от подписания акта осмотра. Арендодатель обратился в суд, в качестве доказательства своего требования предоставил техническое заключение, составленное привлеченной компанией, где было указано, что арендатор нарушал правила эксплуатации помещения, производил несогласованные с арендатором переланировки, которые повлекли образование дефектом, в частности, были обнаружены трещины в покрытии пола, отверстия механического происхождения в колоннах. Стоимость восстановительного ремонта была оценена в размере 6 665 874,35 руб.

У арендодателя есть право возмещения убытков, а именно – расходов, которые арендодатель понес или должен понести для восстановления права, при этом в «состав» убытков входит реальный ущерб и упущенная выгода (ст.15 Гражданского кодекса РФ). Если договор не содержит положений об ограничении размера убытков, арендодатель вправе требовать их возмещения в полном объеме. Однако для подобного возмещения арендодателю необходимо доказать: а) факт нарушения; б) размер убытков; в) наличие причинной связи между действиями арендатора и возникшими убытками.

В данном деле суд кассационной инстанции указал, что техническим заключением не подтверждается факт ухудшения состояния нежилого помещения, поскольку в акте приема-передачи была дана общая характеристика состояния, а именно следующее: пригодное к использованию, отвечающее всем необходимым требованиям, инженерное оборудование для жизнеобеспечения деятельности помещений – требованиям техники безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям и противопожарной безопасности. У организации, проводившей независимую экспертизу, не было данных, в каком состоянии помещение было передано, иных доказательств арендодатель не представил, тем самым не доказана совокупность обстоятельств, при которых убытки подлежат возмещению.

Ввиду приведенного решения рекомендуем указывать наиболее подробные характеристики передаваемого помещения, состояние и материал стен, пола, потолка, коммуникаций, указывать наличие/отсутствие дополнительных технических средств, установленных в помещении. Специалисты Of.ru помогут Вам дать правильную оценку состояния помещения и подскажут, как необходимо составить акт приема-передачи. Звоните!