Государственная регистрация перехода права собственности

Ильина Дарья, юрист проекта Of.ru

В настоящее время договоры купли-продажи нежилой недвижимости не подлежат государственной регистрации. Соответствующие изменения об отмене двойной регистрации (сделки и перехода прав) были введены Федеральным законом N 302-ФЗ от 30.12.2012.

Несмотря на то, что недвижимости уделяется повышенное внимание государства, законодательно установлено только требование к регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю (п.1 ст.551 ГК РФ). В соответствии с Законом N 122-ФЗ государственная регистрация – это «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество» (п.1 ст.2).

Напомним, что договор купли-продажи нежилого имущества в отличие, например, от долгосрочного договора аренды, вступает в силу с даты заключения, но завершающей «точкой», определяющей отношения продавца и покупателя недвижимости, является запись в ЕГРП о переходе права собственности недвижимого имущества к покупателю.. Данная норма не лишает сторон права исполнить договор до момента внесения записи в реестр. Однако такое досрочное исполнение не будет являться основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами (п.2 ст.551 ГК РФ). Например, покупатель до момента получения свидетельства о праве собственности не может потребовать у арендатора, занимающего проданное помещение на основании краткосрочного договора аренды, освободить помещение. Так же проблематично будет оформить недвижимость в качестве вклада покупателя в уставный капитал, пока он не оформит перевод на себя права собственности.

Появление системы регистрации прав связано с тем, что на практике сложно установить факт владения, хозяйственного господства над недвижимостью. В контексте определения момента возникновения права допустимо приравнивать передачу вещи и регистрацию права на недвижимость[i].

Особое значение акта государственной регистрации перехода права собственности связано с моментом перехода риска случайной гибели или повреждения имущества и с началом отсчета срока для предъявления претензий по недостаткам товара.

Для определения, на чьей стороне лежит бремя доказывания момента возникновения недостатков, важно понимать, в какой момент риск повреждения товара, а также его гибели, переходит к покупателю. Гражданский кодекс определяет, что продавец «передает» риск гибели и случайного повреждения товара с момента исполнения обязанности по передаче товара (п.1 ст. 459 ГК РФ), в то время как моментом исполнения считается момент вручения товара или предоставления товара в распоряжение покупателю (п.1 ст.458 ГК РФ).

Передача недвижимости покупателю фиксируется актом приема-передачи, поэтому считается, что риск повреждения переходит к покупателю с даты подписания акта (ст.556 ГК РФ, 459 ГК РФ). В некоторых случаях сам договор может выступать в качестве акта приема-передачи (если в нем предусмотрено, что имущество передано без составления отдельного передаточного акта[ii]). Таким образом, за недостатки объекта купли-продажи, возникшие до даты подписания подобного договора, ответственность в соответствии со статьей 475 ГК РФ будет нести продавец.

В европейской практике[iii] риск гибели переходит с регистрацией права собственности за покупателем[iv]. Данное правило позволяет покупателю не платить за недвижимость при ее утрате, если предмет договора был передан, но право не было зарегистрировано. Но с другой стороны, если переход права состоялся, но фактически недвижимость находится во владении продавца и не передана по акту приема-передачи, покупателю придется оплатить полную стоимость, если недвижимость будет утрачена. Исключение составляют случаи, когда утрата недвижимости происходит не случайно, а по вине стороны.

До момента государственной регистрации перехода права собственности в отношениях с третьими лицами собственником остается продавец, так как запись о нем содержится в ЕГРП, но фактически имущество передано покупателю, и покупатель является собственником по отношению к продавцу. Подобная «относимость» может вызывать сложности во взаимоотношениях покупателя, продавца и третьих лиц.

Согласно общим нормам Гражданского кодекса «государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра» (абз.2 п.1 ст.8.1 ГК РФ). Вопрос о достоверности реестра прав на недвижимость по-прежнему спорный: достаточно ли приобретателю недвижимости полагаться на данные реестра при подготовке сделки или необходимо проводить дополнительную проверку, изучать историю объекта и т.п.? В некоторых случаях суды указывают, что приобретателю необходимо проявлять должную внимательность и осмотрительность, которые исключили бы для покупателя наступление негативных последствий. К такой осмотрительности относят «дополнительную проверку юридической судьбы недвижимого имущества»[v], «определение обоснованности отчуждения имущества первоначальным собственником»[vi], выявление того, «не направлена ли спорная сделка на причинение вреда кредиторам путем вывода активов»[vii].

Поскольку договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с даты заключения, у каждой стороны есть возможность принудить вторую сторону к его исполнению, а также к регистрации перехода права собственности, если сторона, на которой лежит обязательство по проведению процедуры регистрации, уклоняется от исполнения своих обязательств (п.3 ст.551 ГК РФ). Однако, понятие «уклонения» оценочное, поэтому в каждой конкретной ситуации следует анализировать фактические обстоятельства и учитывать подходы, сформированные судебной практикой. В частности, ВС РФ и ВАС РФ совместно уточнили, что несмотря на возможность любой из сторон подать иск о понуждении к регистрации (п.3 ст.551 ГК РФ), иск будет удовлетворен в пользу истца только в случае, если помещение уже перешло в его владение по акту приема передачи (п.61 Постановления N 10/22 от 29.04.2010[viii]). Это не означает, что покупатель в отсутствие акта приема-передачи не сможет принудить собственника к регистрации перехода права – достаточно объединить в одном иске два требования: о передаче вещи и о регистрации перехода права.

В данном контексте уклонением от регистрации может быть признано злоупотребление собственника своими правами в виде отказа от предоставления покупателю оригинала документа о передаче недвижимости[ix] или иных необходимых документов[x].

Внести изменения в ЕГРП в одностороннем порядке невозможно. Запись в реестре прав может быть изменена на основании актов передачи прав на имущество, подписанных всеми сторонами, решения суда, актов органов государственной власти и других документов, подтверждающих переход права, перечень которых указан в статье 17 Закона N 122-ФЗ. Таким образом, заинтересованное лицо, не согласное с данными реестра, может оспорить внесение записи только через суд (п.6 ст.8.1 ГК РФ). В реестр может быть внесена «отметка о возражении» предыдущего собственника (п.7 ст.8.1 ГК РФ), но для подтверждения своих возражений это лицо должно оспорить запись в течение трех месяцев, в противном случае отметка аннулируется и повторно уже не может быть внесена (абз.2 п.7 ст.8.1 ГК РФ). Согласно Письму Росреестра от 19.02.2015 N 14-исх/02357-ГЕ/15 «О направлении информации» подать заявление о возражении может «любое лицо, право собственности которого на соответствующий объект недвижимости когда-либо было зарегистрировано в ЕГРП»[xi], независимо от даты появления или погашения записи в Реестре. Подобная позиция направлена на защиту интересов собственников ввиду большого количества мошеннических последовательных сделок с объектами недвижимости с целью придать новым собственникам статус «добросовестного приобретателя». Минэкономразвития в ответном письме от 04.02.2015г. N23и-323 поддержало позицию Росреестра.

Также в реестре прав содержатся отметки о наличии судебных споров (п.7 ст.8.1 ГК РФ), при этом наличие последних не является основанием для отказа в государственной регистрации (п.2 ст.20 Закона N 122-ФЗ). Данные отметки исключительно способствуют стабилизации оборота недвижимости. Покупателю в целях ограничения риска потери недвижимости после ее покупки необходимо получать выписку об объекте недвижимости, при этом не стоит пренебрегать самостоятельным выявлением имеющихся судебных споров в связи с тем, что отметки о наличии таких споров появляются в Реестре по заявлению собственника – в отсутствие такого заявления покупатель может оказаться не предупрежденным.

Однако следует учитывать, что Реестр не отражает данных о собственниках, которые являются таковыми в силу закона, то есть без регистрации права. Например, каждый из супругов имеет право собственности на недвижимость, если она приобретена в браке (ст. 34 СК РФ)[xii], наследование имущества также представляет собой исключение из правила внесения записи в ЕГРП (п.4 ст.1152 ГК РФ). В сделках между юридическими лицами об этом говорить, конечно, не приходится, однако и здесь имеются определенные нюансы. Например, рискованными являются сделки, заключенные обществами, появившимися в результате процесса реорганизации. В случае, если реорганизация будет признана недействительной, то приобретатель имущества такого общества может быть принужден судом к возврату полученного имущества. Например, Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в порядке надзора было рассмотрено дело по иску ООО «Маркет-Холдинг» об истребовании недвижимости из чужого владения[xiii]. Три предыдущие инстанции отказали обществу в исковых требованиях. Однако Президиум решил, что предыдущие судебные акты подлежат отмене, а имущество – возврату истцу, так как имущество ООО «Маркет-Холдинг» было продано в период после реорганизации путем слияния (в результате которой указанное общество прекратило свое существование), но до признания этой реорганизации недействительной. Выходит, что «Маркет-Холдинг» после аннулирования записи в ЕГРЮЛ о прекращении его деятельности стало вновь полноправным участником рынка, чего не учли суды предыдущих инстанций, а значит, могло требовать возврата имущества, которое было продано не управомоченным на то, а точнее даже – несуществующим, лицом[xiv].

В полномочия регистрирующего органа входит экспертиза представленных документов, в процессе которой «устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами <…>, проверяется действительность поданных заявителем документов…» (п.32 Приказа Минюста N 184 от 01.07.2002[xv]), при этом проверяются правоустанавливающие документы, законность сделки, соответствие документов требованиям законодательства, проверка о наличии арестов и запрещений, препятствующих регистрации.

Результатом проверки может являться приостановление в регистрации (и заявителям дается время на исправление ошибок) или отказ в государственной регистрации. Отказ выносится в более серьезных случаях нарушения законодательства или ввиду логического несоответствия фактов, как то: подача документов от неуполномоченного лица; недействительность акта государственного органа о предоставлении имущества; отсутствие правомочий у лица, выдавшего правоустанавливающий документ; при наличии противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами и в других случаях. Отказ регистрирующего органа можно оспорить в суде (п.5 ст.2 Закона N 122-ФЗ). Практика по данному вопросу в настоящее время сформирована, и решение может быть принято в пользу сторон[xvi]. Однако вероятность отказа в регистрации будет минимальной в случае, если все аспекты будут проверены сторонами до заключения сделки.

Тем не менее сторонам не стоит нивелировать значимость самостоятельной проверки объекта и правоустанавливающих документов другой стороны. Проверка документов сотрудниками Росреестра уже на стадии регистрации и, возможно, после частичного исполнения покупателем своих обязательств, может не избавить стороны от определенных рисков, а, наоборот, повлечь негативные последствия в виде требования о возврате уплаченных средств и/или неустойки. Важно убедиться в «чистоте» сделки до ее документального оформления и регистрации, в том числе проверить самостоятельно наличие судебных споров в отношении объекта покупки.

Юристы проекта Of.ru помогут Вам выстроить приемлемую схему взаимоотношений с собственниками недвижимости/арендаторами и избавят Вас от формальностей в отношениях с контрагентами. Звоните или оставляйте заявку на консультацию.

Любое копирование материалов настоящей статьи допускается только с согласия автора.

[i] Швабауэр А.В. Проблемы квалификации акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика. – 2010. – N 12.

[ii] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.07.2011 по делу N А81-5201/2010

[iii] См. ст.67 Венской конвенции о праве международных договоров // Ведомости Верховного Совета СССР. – 1986. – N 37. – ст.772; Sale of Good Act 1979

[iv] Горбатов К.А. Купля-продажа с условием сохранения собственности у продавца: вопросы, возникающие в практике // Вестник Гражданского права. – 2013. – N 1.

[v] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.12.2014 N Ф05-13155/2014 по делу N А40-105571/12-37-452

[vi] Постановление ФАС Московского округа от 21.03.2014 N Ф05-952/2014 по делу N А40-10944/13-157-105

[vii] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2014 по делу N А42-5451/2012

[viii] Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. – N109. – 21.05.2010.

[ix] Постановление ФАС Уральского округа от 24.09.2007 N Ф09-7767/07-С6 по делу N А76-792/07; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.09.2014 N Ф09-5765/14 по делу N А50-17142/2013

[x] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2012 по делу N А43-23938/2011; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.09.2014 N Ф05-9301/2014 по делу N А40-79178/13-57-739

[xi] Письмо Росреестра от 19.02.2015 N 14-исх/02357-ГЕ/15 «О направлении информации» (вместе с Письмом Росреестра от 29.12.2014 N 14-исх/15310-ГЕ/14, Письмом Минэкономразвития России от 04.02.2015 N Д23и-323 «О рассмотрении обращения»)

[xii] Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ

[xiii] Постановление Президиума ВАС РФ от 24.05.2012 N 17037/11 по делу N А27-11489/2010

[xiv] Более подробная информация: Ильина Д.С. Проблемные аспекты заключения договора купли-продажи нежилой недвижимости // Журнал научных публикаций аспирантов и докторантов. – 2015. - №2 (104).

[xv] Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 (ред. от 19.01.2005) «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Минюста РФ. – N11. – 2002.

[xvi] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.01.2015 NФ05-15458/2014 по делу N А41-2196/14; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.10.2014 по делу N А56-52383/2013; Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.201 по делу NА54-1359/2011; Постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2010 NФ09-5664/10-С6 по делу N А50-661/2010