Альтернатива государственной регистрации долгосрочного договора аренды

В некоторых случаях собственники недвижимости и арендаторы, заключая договор, не имеют целью его государственную регистрацию. Причиной тому может быть стремление сократить финансовые траты (например, по оплате государственной пошлины) или избежать длительной бюрократической процедуры. Оговоримся, что в рамках данной статьи опустим вопрос о преимуществах государственной регистрации договора и о причинах, которые удерживают стороны от официальной регистрации обременения.

Законодательно установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ). Указанное в равной степени применяется к частям здания или сооружения (например, помещениям). В договорах часто встречается условие о том, что до момента государственной регистрации, но на протяжении не более чем 364 дня от даты подписания, договор действует как краткосрочная аренда. Если в указанный период регистрация не была осуществлена стороны обязаны перезаключить договор. Такая процедура законна, и стороны могут перезаключать договор неограниченное количество раз, но это усложняет документооборот компаний, вынуждает юристов перечитывать и, возможно, заново согласовывать договор.

Задачу можно упростить двумя способами:

1. подписать дополнительное соглашение о пролонгации срока действия договора на прежних условиях; или
2. включить в первоначальный договор условие об автоматической пролонгации договора.

Оба этих способа предотвращают риск перехода договора в статус «заключен на неопределенный срок» (п.2 ст.610 Гражданского кодекса РФ). Тем не менее, второй способ превалирует над первым в силу следующих причин:

• исключает необходимость сторонам отслеживать срок окончания договора,
• упрощает документооборот между контрагентами,
• исключает возможность для собственника злоупотребить своим преимущественным положением и внести изменения в действующий договор.

Стороны могут принять решение об ограничении количества пролонгаций или оставить возможность применять пролонгации неограниченное количество раз. При этом стоит отметить, что автоматическая пролонгация не означает, что договор является долгосрочным, напротив – договор признается возобновленным на срок, ранее установленный в договоре (п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N59; см. Постановление ФАС Московского округа от 17.01.2014 N Ф05-17122/2013 по делу NА41-11263/13, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.12.2014 по делу N А78-3522/2014).

Юристы проекта Of.ru помогут Вам выстроить приемлемую схему взаимоотношений с собственниками недвижимости/арендаторами и избавят Вас от формальностей в отношениях с контрагентами. Звоните или оставляйте заявку на консультацию!