Понятие недвижимости в контексте договора купли-продажи нежилой недвижимости

Ильина Дарья, юрист проекта Of.ru

Термин недвижимость определен в статье 130 ГК РФ, где указано, что «к недвижимым вещам <…> относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба из назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» (п.1 ст.130 ГК РФ). Недвижимостью также признаются «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» (п.1 ст.130 ГК РФ). Для нас как юристов агентства недвижимости Of.ru наибольший интерес представляет рассмотрение таких объектов, как: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и помещения как части этих объектов. Отнесение этих объектов к недвижимым обусловлено их стоимостью, значимостью для экономического оборота, присутствием публичного интереса в гражданском обороте: существует необходимость повышенной защиты, контроля за владением и распоряжением недвижимыми вещами[i].

Критики закрепленного в Гражданском кодексе определения термина «недвижимость» утверждают, что редакция п.1 ст. 130 ГК РФ является несовершенной ввиду наличия критерия «прочности связи с землей», из-за которого буквальный смысл установленной правовой нормы выявляется в результате расширительного толкования, при этом не совпадает с ее буквальным содержанием, указанный критерий, положенный в основу разграничения объектов на движимость и недвижимость, «указывает на принципиальную недопустимость перемен в пространственном положении этой вещи» и не является в этой связи практически значимым[ii].

Критерий прочной связи с землей может казаться относительным, так как современные технологии позволяют перемещать здания на расстояния. Истории известные случаи намеренного «передвижения» в 1812г. деревянной церкви, в 1937 г. дома лаборатории грампластинок в Апрелевке, передвижения домов при строительстве Большого Каменного моста в Москве, удлинения здания МХАТа в начале 1980-х (часть здания, в котором располагалась сцена, была отодвинута от зрительного зала) и несколько других случаев.

Гражданский кодекс уточняет, что перемещение недвижимости не должно влечь за собой несоразмерный ущерб его назначению. Судебная практика дополняет это условие (на примере дела о резервуарах, являющихся частью системы водоснабжения здания[iii]) и уточняет, что возможность разбора, перемещения недвижимого объекта не позволяет считать его движимым, если это имущество после перемещения не может эксплуатироваться по назначению, что также спорно ввиду известных случаев перемещения зданий, назначение которых после передвижения не изменилось. Тем не менее, непонятно, какой «статус» будут иметь такие объекты, с помощью инженерной мысли перемещенные на внушительные расстояния.

Несоразмерный ущерб от перемещения может также оцениваться в денежном эквиваленте: в случае если перемещение имущества дороже его остаточной стоимости, имущество может быть признано недвижимым[iv].

При разрешении споров по заключенным договорам относительно недвижимого имущества суды исследуют спорные объекты с точки зрения критериев, описанных в статье 130 ГК РФ, и, исходя из этого, могут не признать объект недвижимостью, несмотря на то, что он зарегистрирован в ЕГРП как недвижимое имущество. Например, в одном из решений суд указал, что «для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что данный объект был создан как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил»[v]. В ходе судебного разбирательства в суд был представлен технический паспорт на спорный объект – контейнерную автозаправочную станцию, в котором содержались сведения о том, что на участке располагаются объекты недвижимости. Суд посчитал это недостаточным доказательством ввиду того, что технический паспорт был составлен органом по инвентаризации имущества, который, руководствуясь Общероссийским классификатором основных фондов (ОКОФ), не оценивает недвижимость на соответствие критериям статьи 130 ГК РФ. Суд подтвердил, что наличие технического паспорта не означает, что объект является недвижимым имуществом. Кроме того, наличие записи в ЕГРП об объекте не является презумпцией того, что объект является недвижимостью[vi].

При этом имущество, обладающее признаками недвижимого в соответствии со ст.130 ГК РФ, может быть не признано таковым судом, если оно не было создано как недвижимость в соответствии с требованиями закона, если на него не была получена разрешительная документация, в ходе строительства нарушены градостроительные нормы и правила. Например, объект не будет признан недвижимостью, если он был создан на земельном участке, предназначенном для установки и эксплуатации некапитального (временного) строения[vii] или выделенном для размещения платной автостоянки[viii]; объект мог быть построен в качестве дополнительного, обеспечивающего строительство основных объектов[ix]; при строительстве были нарушены строительные нормы и правила (СНиП)[x]. Таким образом, еще одной из контрольных точек, которую должны проверять стороны перед сделкой по купле-продаже недвижимости, – разрешенное использование земельного участка, его предназначение. В случае нарушения продавец может быть обязан судом снести постройку как самовольную, что повлечет за собой ряд споров и обращений в суд в целях взыскания с продавца убытков, понесенных покупателем.

В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является «… недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил» (ст.222 ГК РФ). Признание объекта недвижимости самовольной постройкой влечет негативные последствия для «застройщика»: он не приобретает на нее права собственности и не вправе каким-либо образом ей распоряжаться (п.2 ст.222 ГК РФ), более того – самовольная постройка подлежит сносу за счет лица, ее построившего (абз.2 п.2 ст.222 ГК РФ). Право собственности на такую постройку может быть признано судом, если участок, на котором она возведена, находится у «застройщика» в пожизненном наследуемом владении или бессрочном пользовании, за исключением случаев, когда эта постройка нарушает интересы третьих лиц или создает угрозу жизни граждан (п.3 ст.222 ГК РФ).

[i] Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / В.В. Андропов, К.П. Беляев, Б.М. Гонгало и др.; под.ред. П.В.Крашенинникова // М.: Статут. – 2011.

[ii] Новиков К.А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. – 2014. – N 5. – С.4-12.

[iii] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.09.2010 по делу N А53-18802/2007

[iv] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.09.2002 по делу BА29-1380/02-2Э

[v] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.10.2011 по делу N А61-299/2010

[vi] См. Определение ВАС РФ от 25.08.2011 N ВАС-6087/11 по делу N А11-14125/2009; Постановление ФАС

Волго-Вятского округа от 06.07.2011 по делу N А11-14125/2009

[vii] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.12.2010 по делу N А82-1025/2010

[viii] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.07.2009 по делу N А43-27174/2008-21-704

[ix] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.04.2006 по делу N А26-4169/2015-112

[x] Постановление ФАС Московского округа от 30.12.2005 N КГ-А40/13058-05 по делу N А40-25406/05-79-145

Любое копирование материалов настоящей статьи допускается только с согласия автора.