Договор купли-продажи недвижимости в системе договоров купли-продажи

Ильина Дарья, юрист проекта Of.ru

Основные нормы, регулирующие отношения из договора купли-продажи, содержатся в параграфе 1 главы 30 второй части Гражданского кодекса РФ. Общие положения о купле-продаже применяются к отдельным видам договора купли-продажи в части, не противоречащей специальным нормам об этих договорах (п.3, 5, ст.454 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 454 ГК РФ договором купли-продажи признается договор, по которому продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю при условии соблюдения встречных обязательств покупателя – принять товар и уплатить за него денежную сумму. В доктрине подобное условие позволяет отнести договор купли-продажи к рангу возмездных двустороннеобязывающих договоров: предоставление продавцом имущества всегда сопровождается необходимостью встречного предоставления со стороны покупателя.

При отказе продавца передать товар, у покупателя по общему правилу есть возможность отказаться от исполнения договора купли-продажи (п.1 ст.463 ГК РФ) и в определенных случаях – при покупке индивидуально-определенной вещи – потребовать передачи вещи от продавца (ст.398 ГК РФ). На практике может возникнуть ситуация, когда продавец заключил одновременно или последовательно два и более договоров купли-продажи в отношении одной индивидуально-определенной вещи. В этом случае право требовать изъятия у продавца вещи будет иметь тот кредитор, чье право на вещь по договору возникло раньше (ст.398 ГК РФ), при невозможности установить очередность кредиторов таким способом применяется правило о первоочередности заявления иска в суд. В Постановлении от 12.02.2015г. Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа указал, что преимущество имеет покупатель, в фактическом владении которого находится имущество[i]. При этом судебной практикой установлено, что требовать признания последующего договора недействительным покупатель по первому заключенному договору не может[ii]. Альтернативой требованию о передаче вещи в такой ситуации является требование о возмещении покупателю убытков.

Из определения договора купли-продажи (ст.454 ГК РФ) следует обязательство покупателя принять товар, которое выражается действиями покупателя, осуществляемыми в соответствии с законом, договором или обычно предъявляемыми требованиями (п.2 ст.484 ГК РФ). Данной обязанности сопутствует право продавца требовать от покупателя приемки товара или отказа от исполнения договора, если покупатель, отказываясь принять товар (имущество), нарушает требования закона, иного правового акта или договора (п.3 ст.484 ГК РФ).

Основной обязанностью покупателя по договору купли-продажи является передача в срок товара и относящихся к нему документов. Вместе с вещью продавец также обязан передать ее принадлежности (п.2 ст.456 ГК РФ). Перечень передаваемых с товаром документов предусматривается законом, иными правовыми актами или договором. В частности, к таким документам могут относиться технический паспорт, сертификат качества на товар, инструкция по эксплуатации и другие документы. Как следует из п.2 ст.456 ГК РФ перечень передаваемых документов открытый: стороны могут дополнительно предусмотреть в договоре, что с вещью обязательно должны быть переданы, например, заключение экспертной комиссии в отношении возможности эксплуатации передаваемого объекта, диагностическая карта технического осмотра (если объектом купли-продажи является автомобиль) и другие. В случае приобретения недвижимости покупателю важно ознакомиться с кадастровым паспортом, разрешением на строительство и на ввод в эксплуатацию, поэтому рекомендовано прописать обязательство продавца предоставить указанные документы в до даты передачи недвижимости.

В отношении неисполнения обязанности продавца по передаче вместе с объектом сделки принадлежностей и предусмотренных документов также законодательно установлена ответственность продавца: покупатель может посредством претензии (уведомления) назначить продавцу разумный срок для передачи, а в случае неисполнения собственником этого требования, покупатель вправе отказаться от договора, если в договоре не установлена иное (ст.464 ГК РФ), например, денежный штраф.

Применительно к недвижимости, безусловно, может быть предъявлено требование п.1 ст.469 ГК РФ о передаче товара надлежащего качества, в частности – пригодного для целей обычного использования товара или для использования в целях, обозначенных покупателем. Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа рассматривал спор[iii] между ООО «СтройТехСнаб» (истец) и ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» относительно нежилого помещения, которое по мнению истца было передано в ненадлежащем качестве, содержало скрытые недостатки, которые были обнаружены покупателем после подписания акта приема-передачи помещения и регистрации перехода права собственности: в частности, была зафиксирована протечка кровли и заплесневение потолка и стен помещения. Истцом была проведена экспертиза, которая установила, что недостатки проданного объекта могли быть выявлены только при определенных погодных условиях и не могли быть обнаружены в момент покупки. Суд кассационной инстанции правомерно поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций, удовлетворив требования истца об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи.

С другой стороны, не признается ненадлежащим качеством отсутствие отделки помещения, если сторонами договора был подписан акт приема-передачи помещения, в котором зафиксировано, что в помещении отсутствует отделка, даже если в договоре было указано, что помещение должно быть пригодным для использования под офис[iv].

Стороны могут предусмотреть повышенные требования к качеству товара (п.4 ст.469 ГК РФ): например, характеристики, превышающие требования ГОСТа[v], или, как было указано выше, обозначить заранее цель приобретения/использования объекта: в частности, под определенное производство, обустройство офисного пространства или для проживания.

Ответственность за передачу товара ненадлежащего качества высока: после обнаружения недостатков покупатель на свой выбор может потребовать уменьшения покупной цены, или безвозмездного устранения недостатков, или возмещения своих расходов на устранение недостатков (п.1 ст.475 ГК РФ). Если недостатки, например, неустранимы или их устранение несопоставимо по стоимости и временным затратам, покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы или замены товара (п. 2 ст.475 ГК РФ). В отношении недвижимости более применим первый вариант – возврат перечисленных средств, так как для покупателя чаще всего важны индивидуальные характеристики приобретаемой недвижимости и замена может быть для него неравноценной. Так, например, суд кассационной инстанции поддержал решение апелляционного суд[vi], которым были удовлетворены требования Комитета жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула (покупателя квартиры) к Обществу (продавцу) о расторжении контракта и взыскании ранее уплаченной суммы. Комитетом была приобретена квартира, существенные недостатки которой – плесень на стенах, грибок, запах сырости – проявились после передачи квартиры покупателю. Экспертиза установила, что подобные недостатки вызваны промерзанием наружных стен из-за дефектов теплоизоляции, о чем покупатель не мог знать в момент передачи квартиры.

Однако ответственность продавца за передачу товара ненадлежащего качества не является безусловной: покупатель должен доказать, что недостатки или причины проявления этих недостатков возникли до передачи товара покупателю (ст.476 ГК РФ).

При этом для покупателя законодательно установлен срок предъявления требований о недостатках товара: в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара, если более длительный срок не установлен законом или договором (п.2 ст.477 ГК РФ). Продавец также может быть освобожден от ответственности, если докажет, что невыполнение правила об извещении «повлекло невозможность удовлетворить его [покупателя] требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора» (п.2 ст.483 ГК РФ).

Следующее, на что необходимо обратить внимание при заключении договора купли-продажи, – требование закона к продавцу передать товар без обременения правами третьих лиц (ст.460 ГК РФ). Исключением является случай, когда покупатель заранее знал о правах или притязаниях третьих лиц, но этот факт требует доказывания. Таким образом, если покупатель заключил договор о купле-продаже помещения, в котором указано, например, что помещение находится в долгосрочной аренде, он осведомлен о том, что становится собственником так называемого «арендного бизнеса». В случае, если покупатель не знал об обременениях, то, как следует из п.1 ст.460 ГК РФ, у него есть возможность потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи.

К обременениям правами третьих лиц относят, например, залог, долгосрочную аренду, внесение недвижимости в уставный капитал организации. Судебной практикой дополняется, что под «любыми правами» следует также понимать права третьих лиц, не ограничивающие правомочия собственника по распоряжению имуществом, например, право оперативного управления, сервитут[vii]. Наличие зарегистрированных обременений может повлиять на возможность продавца распоряжаться недвижимостью, а для покупателя следствием наличия прав третьих лиц может стать отказ в государственной регистрации перехода права собственности. В связи с этим на стадии заключения договора купли-продажи покупателю важно самостоятельно проверять, не обременен ли объект, не имеет ли кто-либо прав в отношении него. Информация об официально зарегистрированных обременениях содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), откуда любой участник рынка может взять выписку в отношении конкретного объекта недвижимости (п.1 ст.7 Закона N122-ФЗ).

Тем не менее, продавец может защитить свои интересы в случае отчуждения обремененной вещи: для сохранения договора в силе ему необходимо доказать, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц (п.1 ст. 460 ГК РФ).

При изъятии товара у покупателя, продавец обязан возместить понесенные покупателем убытки (п.1 ст.461 ГК РФ), а в случае предъявления иска покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в дело на стороне покупателя (п.1 ст.462 ГК РФ). В условия договора обычно включают также обязательство продавца возместить убытки покупателю при предъявлении к нему со стороны третьих лиц претензий, не связанных с изъятием имущества. Исключением для приведенных правил является изъятие имущества на основании государственного акта или в качестве вещественного доказательства по уголовному делу: в данном случае продавец освобождается от материальной ответственности[viii].

[i] Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.02.2015 по делу NА74-1825/2014

[ii] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.07.2011 по делу N А56-39049/2010

[iii] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.07.2014 по делу NА39-3919/2012

[iv] Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013г. по делу N А56-1809-2013, Определение ВАС РФ от 27.11.2013г. N ВАС-16208/13 об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ

[v] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2004 N Ф04/1464-297/А03-2004

[vi] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.09.2014 по делу N А03-9463/2013

[vii] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.03.2012 по делу N А32-8567/2008

[viii] См. Определение ВАС РФ от 18.05.2011 N ВАС-14715/10 по делу N А41-2259/2010; Постановление ФАС Уральского округа от 24.04.2007 N Ф09-2685/07-С5 по делу N А50-12265/06; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу N А46-9255/2011

Любое копирование материалов настоящей статьи допускается только с согласия автора.