Стадии заключения договора купли-продажи нежилой недвижимости

Ильина Дарья, юрист проекта Of.ru

Договор считается заключенным, как указывает статья 432 ГК РФ, после направления стороной оферты (предложения заключить договор) и получения акцепта (принятием предложения). Появление этих стадий, между которыми может пройти некоторое время, в гражданском праве определено спецификой отношений: «разъединенность по времени изъявления воли»[i] допускает заключение договора между отсутствующими сторонами, то есть не обязательна личная встреча контрагентов для обсуждения условий и проставления подписей. В соответствии с п.2 ст.434 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен путем «обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору».

Оферта понимается в доктрине как «адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение» (п.1 ст.435 ГК РФ). Акцепт – соответственно ответ лица на поступившую оферту (ст.438 ГК РФ).

Требования к оферте и акцепту содержатся в Гражданском кодексе: оферта должна содержать существенные условия договора, быть достаточно определенной, должна быть направлена конкретному лицу или лицам, выражать намерение заключить договор с адресатом (ст.435 ГК РФ); акцепт должен быть полным и безоговорочным (п.1 ст.438 ГК РФ), по общему правилу молчание не является акцептом (п.2 ст.438 ГК РФ). С момента получения оферты адресатом оферент является связанным своим предложением, если не направит «на опережение» оферты уведомление о ее отзыве (п. 2 ст.435 ГК РФ).

При этом договор по общему правилу считается заключенным после получения акцепта стороной, направившей оферту (п.1 ст.433 ГК РФ). Судебная практика установила еще одну особенность: договор, условия которого определены решением суда, признается заключенным с даты вступления в силу этого решения[ii].

Полный и безоговорочный акцепт чаще всего является письменным, может быть передан посредством различных средств связи, в некоторых случаях акцепт может быть выражен конклюдентными действиями стороны, совершенными в срок для принятия оферты (п.3 ст.438 ГК РФ). Отозвать акцепт сторона может, но только если уведомление об отзыве поступило оференту раньше самого акцепта или одновременно с ним (ст.439 ГК РФ).

Для сторон важное значение имеет определение сроков направления и получения акцепта и оферты, так как от даты получения акцепта зависит момент заключения договора. Судебной практикой установлено, что оферта может содержать два срока: срок предоставления акцепта и срок рассмотрения оферты. Извещение об акцепте может быть направлено в течение этих сроков и будет считаться полученным, даже если оно фактически пришло оференту с опозданием. Исключение составляет только случай немедленного уведомления оферентом о получении акцепта с опозданием[iii].

Специалисты юридического направления проекта Of.ru помогут оформить договор купли-продажи недвижимости, соблюсти все необходимые требования, которые предъявляются к договору, содержанию сделки, что позволит избежать рисков покупки недвижимости.

Любое копирование материалов настоящей статьи допускается только с согласия автора.

[i] Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права (по изданию 1914 г.) // М.: Салют, 2007. – С. 193.

[ii] Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N4408/11 по делу NА68-6859/10

[iii] п.57 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996