Проверка сторон перед заключением договора купли-продажи

Ильина Дарья, юрист проекта Of.ru

Очевидно, что договор купли-продажи, как и любой другой договор, не может быть заключен в отсутствие сторон сделки. При этом в каждом случае оформления сделки подлежат разрешению следующие вопросы: кто может быть стороной договора, есть ли какие-то ограничения по субъектному составу, а также кто может заключать договор от имени продавца и покупателя? Ответы на них мы постараемся дать в данной статье.

Согласно Гражданскому кодексу стать стороной договора купли-продажи в целом и купли-продажи недвижимости в частности может любой субъект права, как физическое, так и юридическое лицо, и публично-правовое образование. Вместе с тем, в первую очередь необходимо учитывать положения Общей части Гражданского кодекса, где содержатся нормы о правоспособности и дееспособности различных субъектов.

Понятие правоспособности, применимое к физическим лицам, содержится в статье 17 ГК РФ и определяется как «способность иметь гражданские права и нести обязанности <…>, возникает в момент его (человека – прим.автора) рождения и прекращается смертью» (ст.17 ГК РФ). Понятие правоспособности применяется также к юридическим лицам, однако с оговоркой, что возникает она с момента внесения записи о создании юридического лица в единый государственный реестр и прекращается аналогичным образом – после появления в реестре записи о прекращении существования юридического лица (п.3 ст.49 ГК РФ). При этом, если юридическое лицо занимается лицензируемой деятельностью, свою правоспособность оно получит только в момент получения лицензии (п.4 ст.49 ГК РФ). Также моментом возникновения правоспособности может быть допуск к определенным видам работ или вступление в саморегулируемую организацию (п.1 ст.49 ГК РФ).

Необходимо помнить, что отдельные организационно-правовые формы юридических лиц могут иметь разный гражданско-правовой статус, в зависимости от которого определяется объем их правосубъектности. В частности, для юридических лиц существует деление на общую и специальную правоспособность, принципиальное различие которых основано на норме п.1 ст.49 ГК РФ и заключается в возможности юридического лица осуществлять любые виды деятельности (общая правоспособность) или действовать только в рамках закрытого перечня видов деятельности, закрепленных в учредительном документе (специальная правоспособность). Последняя в обязательном порядке закрепляется за унитарными предприятиями и некоммерческими организациями. Таким образом, оценке покупателем/продавцом подлежит также определение объема правоспособности контрагента, так как заключение сделки за пределами правоспособности может привести к недействительности договора.

Дееспособность – «способность <…> приобретать и осуществлять гражданские права, создавать гражданские обязанности и исполнять их» (ст.21 ГК РФ) – для физических лиц наступает с наступлением совершеннолетия (в исключительных случаях – ранее). В силу того, что юридические лица обладают обособленным имуществом и, как следствие, могут самостоятельно осуществлять свои права и нести обязанности, к ним по аналогии также может быть применен термин «дееспособность», с тем лишь отличием, что моменты приобретения и утраты дееспособности совпадают с приобретением и утратой правоспособности. Законодательно термин «дееспособность юридического лица» не используется, хотя как элемент правосубъектности юридического лица он фигурирует в доктрине права[i].

Для договорного права определение содержания право- и дееспособности необходимы, чтобы ограничить круг субъектов, имеющих право совершать сделки. Заключение сделки неполностью дееспособным или полностью недееспособным лицом является основанием для признания сделки недействительной.

Следующей контрольной точкой для сторон при заключении договора купли-продажи является удостоверение в наличии права собственности у продавца. Подтверждением является Свидетельство о праве собственности, выдаваемое территориальным отделением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Одновременно с выдачей Свидетельства сведения о собственнике объекта недвижимости вносятся в ЕГРП. Любое заинтересованное лицо может сделать запрос в Росреестр для уточнения данных о собственнике недвижимости (п.1 ст.7 Закона N122-ФЗ).

Еще один аспект для контроля связан с полномочиями лиц, заключающими договор. В целях предотвращения негативных последствий совершения сделки неуполномоченным лицом, обе стороны, прежде чем вступить в договорные отношения, должны удостовериться, что документы будут подписаны непосредственно покупателем/продавцом или их представителями. За физическое лицо в некоторых случаях подписывать договор уполномочен законный представитель (опекун, усыновитель) или представитель по доверенности. Юридические лица могут воспользоваться институтом доверенности. Важно помнить, что от имени юридического лица без доверенности вправе действовать его единоличный исполнительный орган[ii] (и аналогичные ему органы в других организационно-правовых формах юридических лиц), а также лица, полномочия которых на представление интересов без доверенности указаны в Уставе юридического лица. В учредительном документе может содержаться информация о том, что полномочия выступать от имени общества предоставлены нескольким лицам, действующим независимо или совместно друг с другом (п.1 ст.53 ГК РФ).

Вместо доверенности допустимо применение договора с представителем с условием о наделении полномочиями (п.4 ст. 185 ГК РФ), либо указание о передаче полномочий в решении собрания (п.4. ст.185 ГК РФ). Однако следует помнить, что для совершения сделок, связанных с распоряжением зарегистрированными в государственных реестрах правами, доверенность должна быть нотариально удостоверена (п.1. ст.185.1 ГК РФ), поэтому указание на полномочия в договоре или в решении собрания может быть не совсем удобным для участников рынка недвижимости.

В судебной практике распространены иски о признании договора купли-продажи недвижимости незаключенными, о применении последствий недействительности сделок по причине заключения договора неуполномоченным лицом. В качестве примера приведем дело о банкротстве Общества, в рамках которого конкурсный управляющий пытался признать недействительным договор купли-продажи автозаправочной станции[iii] и вернуть имущество на баланс Общества, обосновывая свою позицию тем, что решение собрания участников Общества о назначении генерального директора, подписавшего договор купли-продажи, было признано судом недействительным (на основании нарушения ч.1 ст.58 Федерального закона «Об акционерных обществах» ввиду отсутствия кворума при проведении общего собрания акционеров[iv]). В результате судебного решения о недействительности решения совета директоров закрытого акционерного общества генеральный директор не имел полномочий на распоряжение имуществом Общества. Суды всех инстанций, в том числе ВАС РФ, который отказал в передаче дела на рассмотрение в кассационную инстанцию, не согласились с позицией конкурсного управляющего в связи с тем, что покупатель не знал и не мог знать о нелегитимности избрания генерального директора.

В своем решении суд сослался на ранее вынесенное по аналогичному делу Постановление Президиума ВАС РФ, в котором было указано, что сделка не может быть признана недействительной, если документы были подписаны генеральным директором, «сведения о котором содержались в Едином государственном реестре юридических лиц на дату подписания оспариваемого договора»[v]. Необходимо отметить, что Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»[vi] в Гражданский кодекс была введена статья 65.3 «Управление в корпорации», которая позволяет избрать в качестве единоличного исполнительного органа корпоративной организации несколько лиц, действующих совместно, или образовать несколько единоличных исполнительных органов, действующих независимо друг от друга; выбирать в качестве единоличного исполнительного органа физическое или юридическое лицо (п.3 ст.65.3. ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Покупатель при отсутствии у него доверенности или в случае, если срок доверенности на момент подписания договора истек, а также, если в доверенности не указаны конкретные полномочия, может обнаружить, что недвижимость была куплена не юридическим лицом, интересы которого он представляет, а им лично, за исключением случаев, когда сделка впоследствии будет одобрена представляемым (ст.183 ГК РФ). Для продавца данная ситуация также может быть не благоприятной: в этом случае его контрагентом окажется не известный ему партнер, а физическое лицо, возможно, неплатежеспособное. Продавец может потребовать исполнения сделки и оплаты убытков от неуполномоченного лица, однако эти убытки не подлежат возмещению в случае, если продавец заранее мог или должен быть знать об отсутствии полномочий у контрагента (п.3 ст.183 ГК РФ), например, знал об отсутствии кворума при избрании генерального директора в силу того, что от имени кого-либо из акционеров голосование было проведено по поддельной доверенности. Таким образом, обе стороны должны надлежащим образом проверять объем полномочий лиц, планирующих заключать договор купли-продажи: изучать Устав и доверенность.

По общему правилу доверенность «на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена» (п.1. ст.185.1 ГК РФ). В ГК РФ не уточнено, необходимо ли представителю покупателя иметь также нотариально заверенную доверенность или приобрести недвижимость можно по простой (не заверенной нотариально) доверенности. На практике регистрация перехода права осуществляется в том числе в случаях заключения договора представителем покупателя по простой доверенности. Можно отметить, что законодательное закрепление требования о наличии с обеих сторон нотариальной доверенности для заключения договора купли-продажи усложнит оборот недвижимости, но при этом укрепит его стабильность.

[i] См. Матузов Н.И., Малько А.В. Теория государства и права: Учебник // М.: Юристъ, 2004. – 512 с.; Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: монография / науч. Ред. Витрянский В.В. // М.: Статут, 2014. – 285 с.

[ii] См. ст.40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (ред. от 05.05.2014) // Российская газета. – N 30. – 17.02.1998.; ст.69 Федерального закона от 26.12.1995 N208-ФЗ (ред. от 22.12.2014) «Об акционерных обществах» //Российская газета. – N248. – 29.12.1995; и др.

[iii] Определение ВАС РФ от 08.02.2012 N ВАС-249/12 по делу N А67-55-25/2009

[iv] Решение Арбитражного суда Иркутской области от 19.05.2006 по делу N А19-30678/05-53

[v] Постановление Президиума ВАС РФ от 24.07.2007 N3259/07 по делу N А19-13038/06-13 // Вестник ВАС РФ. – 2007. – N10.

[vi] Федеральный закон от 05.05.2014 N 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Российская газета. – N 101. – 07.05.2014.

Любое копирование материалов настоящей статьи допускается только с согласия автора.