Коммерческие площади в жилых комплексах Москвы. III квартал 2022.
Ситуация с ограничениями в период пандемии повлияла на ожидания покупателей жилья в новостройках, кроме повышенных требований к вентиляции и эффективности планировки, возросла потребность в комплексном подходе к развитию инфраструктуры в пешей доступности. Теперь потенциальные покупатели всё больше обращают внимание на инфраструктуру на нижних этажах жилых корпусов. Застройщики, учитывая изменившиеся потребности, корректируют концепции будущих проектов для создания гармоничного соотношения жилых и коммерческих площадей.
Топ 10 застройщиков жилья по количеству коммерческих площадей в проекте
- ГК Пионер
- Vesper
- А101
- MR Group
- Hutton Development
- Afi development
- Группа Эталон
- ПИК
- Интеко
- Level Group
Картина по относительным метрам достаточно ровная будет у всех, так как формат сейчас у всех схожий – максимум коммерческих площадей на -1, 1 и максимум 2 этаже комплекса (при двухуровневых помещениях или с учетом антресолей) соответственно и процент коммерческих +/- 5-6% от общего объема в проекте. Чаще стали предлагаться корпуса бизнес-центров на большой территории комплекса, хороший пример «Квартал Lucky» от Vesper или большой офисный объем на проекте А 101 «Прокшино». На таких проектах даже с учетом крупных корпусов под коммерцию объем офисной недвижимости как правило составляет не более 10-12% от общего объема проекта.
Стоимость и вакантность
Ставки даже в самом комплексе ЖК формируются очень индивидуально, в зависимости от расположения проходное/не проходое разница может достигать и 50% в одном комплексе. Для примера возьмем новый ЖК бизнес-класса - средний уровень ставки аренды от 25 000 рублей за кв.м. до 40 000 руб за кв.м. за помещение без ремонта ПСН (сдается на УСН в 90% случаев). В зависимости от подхода к реализации у застройщика стоимость продажи также часто значительно различается, многие застройщики, понимая, что помещения будут сильно востребованы держат их вплоть до ввода в эксплуатацию объекта и продают уже значительно дороже чем жилые площади на поздней стадии (400– 500 т.р. за кв.м.). Однако есть застройщики, которые поэтапно реализуют ретейл параллельно с реализацией основного объема жилья, при такой реализации помещения покупаются с существенным дисконтом по отношению к ПСН в готовых ЖК, но зато такой подход позволяет инфраструктуре ЖК быстрее заселиться и «ожить» по отношению к девелоперам, которые «снимают сливки» с ПСН позднее.
Вакансия в таких помещениях тесно связана с заселением комплекса. В качестве ориентира при заполнении ЖК после года на разрешение на ввод, по нашей оценке, заполнение инфраструктуры должно быть выполнено на 60-70%, после 2-х лет после разрешения на ввод на 90-100%. Приемлемая вакансия в новых проектах соответственно не более 40% после года и порядка 10% после заселения ЖК в течении первых 2-х лет.
Спрос на такие проекты стабильный. В связи с увеличением сметы на отделку немного скорректировался вниз, но тем не менее спрос стабильный.
Build-to-Suit
Ряд застройщиков предлагает такой формат, но, по нашим прогнозам, его будет меньше, уже застройщики сейчас стали чаще отказывать в таком формате, так как стройка становится менее прогнозируемой. Проекты Build-to-Suit стали дольше ждать интересантов, зачастую такие проекты стали продавать с документами интересантам и уже они ищут ген. подрядчика.
Tenant mix собственники стараются соблюдать при начале экспонирования, за счет чего чаще договариваются со специфичными арендаторами (клиники/ секции для детей и т.д.), однако когда помещения уже проданы следить за назначением помещений у покупателей практически невозможно, особенно в случае сдачи помещений в аренду. Таким образом такие помещения вместо инфраструктурных часто становятся офисами продаж или просто офисами.
Ситуация с выкупом всей коммерции часто присущая некоторым застройщикам, где выкупают часто миноритарные акционеры помещения/ этажи целиком. В среднем можно сказать, что такая ситуация присущая каждому пятому проекту на рынке.
Брокеры могут управлять такой недвижимостью, либо собственники, у которых много собственного ретейла могут создать УК.
Консолидация недвижимости
В случае, когда потенциальные покупатели ищут помещение крупное, скажем, под ресторан, то могут 2-3 помещения объединить. Большее количество ПСН, купленных одним собственником на одном объекте, как правило, не встречаем, потому что в первую очередь покупают инвесторы и проще смотреть недвижимость с максимальной доходностью везде, но не в рамках одного проекта. Те, кто хочет конкретный проект выкупит все на стадии стройки.
Больших изменениях в стрит ретейле ждать не стоит, поэтому его и выбирают инвесторы. Большинство арендаторов на 50-60% не меняются от проекта проекту. Что меняется, застройщики, действительно, чаще пытаются соблюдать tenant mix, в некоторых ЖК начинают добавлять коворкинги и общие зоны для работы. Больше пространств делают в рамках ЖК для работы, если ранее дополнительные здания строили как правило в целях использования под школы/сады, сейчас уже на стадии стройки чаще закладывают офисы и коворкинги в отдельных строениях или на первых этажах ЖК.
Перспективы развития сегмента коммерческой недвижимости в ЖК
Ретейл и ПСН в рамках строительства новых ЖК будет становится больше и больше, потому что покупатели жилой недвижимости становятся более требовательны к инфраструктуре проекта. Более того увеличение самих площадей также выгодно застройщику, так как квартиры на первых этажах комплексов слабо востребованы у покупателей.
С точки зрения доходности инвестора, как правило, в этом сегменте недвижимости она наиболее консервативна и на уровне 8%-максимум 10%, однако в случае удачного расположения помещения, арендатора на долгосрочный контракт найти достаточно просто. Каких-то новых ожиданий от доходности в этих проектах мы не ожидаем, как правило она в рамках указанных цифр, увеличивать ее можно в случае входа в проект на ранних стадиях и оперативном заселении арендаторами. Так же по мере заселения ЖК, средства, размещенные в недвижимости, обычно капитализируются, риск корректировки цены вниз, если инвестор зашел в проект «вовремя» минимален.