Аналитический отчет

Логототип агенства по недвижимости Of.ru
of.ru
Багратионовский пр. д 7 к 20В
+7 (495) 646-13-46

Обзор рынка. Офисная недвижимость Москва I полугодие 2013


Введение

По оценкам аналитиков «Группы компаний ЦУН» в первом полугодии 2013 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы наблюдалась положительная тенденция общего роста уровня арендных ставок в качественных объектах классов А и В, а также нового локального максимума цен продаж объектов расположенных в Центральном административном округе столицы.

Основными катализаторами роста арендных ставок, по мнению аналитиков, является общее снижение уровня вакантных площадей (vacancy rate) в бизнес-центрах классов А и В, а также последствия запрета на новое строительство коммерческих объектов в пределах Садового кольца. В целом, рынок активно набирает обороты, наблюдается рост спроса на помещения с выполненной внутренней отделкой площадью от 500 до 1 500 кв. м в центре города, а также интерес со стороны арендаторов к объектам, расположенным за пределами ТТК, в состоянии shell&core.

На общее развитие рынка коммерческой недвижимости в России оказывают влияние несколько факторов, которые берут свое начало в экономике европейских стран. Решение «греческого вопроса», а также общий курс стран-лидеров ЕС на консервативную монетарную политику стимулируют привлечение инвестиций в российский рынок. Усилению внутреннего спроса со стороны российских инвесторов способствует стабильно высокий уровень цен на энергоносители.

В отчете за первое полугодие 2013 года мы неизменно предоставляем краткий обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы, включая количественные показатели, такие как общий объем рынка качественных площадей, динамику арендных ставок и цен продаж, также мы выделили основные тенденции, сложившиеся в первом полугодии и сформулировали прогнозы относительно развития рынка на ближайшее будущее.

В качестве приложения к данному аналитическому отчету мы приводим «Рейтинг бизнес-центров глазами арендаторов» - сводный рейтинг деловых комплексов и многофункциональных центров класса А, составленный на основе опроса арендаторов из числа корпоративных клиентов «Группы компаний ЦУН». Более подробно ознакомиться с рейтингом и узнать о методах, используемых при его составлении можно на нашем сайте или отправив запрос на почтовый ящик info@of.ru.

Основные показатели рынка офисной недвижимости

Количественные показатели

  • Объем рынка качественных площадей – 12 830 000 кв. м
  • Офисные помещения класса А – 2 637 700 кв. м
  • Офисные помещения класса В – 10 892 300 кв. м

Введено за I полугодие 2013 года

  • Офисные помещения класса А – 81 200 кв. м
  • Офисные помещения класса В – 198 560 кв. м

Вакантные площади

  • Коэффициент свободных площадей в Бизнес-центрах Класса А – 13,8%
  • Коэффициент свободных площадей в Бизнес-центрах Класса В – 11,5%

Ценовые показатели. Аренда, текущие ставки[1]

  • Офисные помещения класса А (в пределах Садового кольца) – 750 - 1100 $/кв. м/год
  • Офисные помещения в Москва-Сити – 750 – 1200 $/кв. м/год
  • Офисные помещения класса А (в пределах ТТК) – 650 - 800 $/кв. м/год
  • Офисные помещения класса В (в пределах Садового кольца) – 550 - 750 $/кв. м/год
  • Офисные помещения класса В (в пределах ТТК) – 400 - 650 $/кв. м/год
  • Средний рост арендных ставок в I полугодии – 1,5-3%

Ценовые показатели. Операционные (эксплуатационные) расходы

  • Офисные помещения класса А – 80-200 $/кв. м/год
  • Офисные помещения в Москва-Сити – 100-150 $/кв. м/год
  • Офисные помещения класса В – 50-100 $/кв. м/год

Ценовые показатели. Продажа[2]

В пределах Садового кольца:

  • Офисные помещения класса А – 7 500 – 14 500 $/кв. м
  • Офисные помещения класса В – 5 200 – 9 200 $/кв. м
  • Средний рост цен в I полугодии – 1-1,7%

За пределами Садового кольца:

  • Офисные помещения класса А – 5 500 – 7 500 $/кв. м
  • Офисные помещения класса В – 3 500 – 6 500 $/кв. м
  • Средний рост цен в I полугодии – 1,5-2,5%

[1] Приведенные ставки не учитывают НДС и операционные расходы.

[2] В зависимости от структуры сделки.

Тенденции, сложившиеся на рынке офисной недвижимости Москвы

  • В первом полугодии 2013 года мы наблюдаем незначительный рост арендных ставок, фиксированных в долларах США, однако, учитывая тенденцию укрепления доллара США к российской валюте, реальный рост арендных ставок в рублях по уже заключенным контрактам мог составить 6-8%.
  • Администрация Москвы продолжает курс на перенос строительства новых деловых комплексов за пределы Садового кольца, что подтверждается  большинством введенных в эксплуатацию новых площадей.
  • На фоне замедления падения российской экономики и поддержания высокого уровня цен на энергоносители, отмечается снижение уровня вакантных площадей в бизнес-центрах класса А и одновременный рост данного показателя для деловых комплексов класса В. Данная тенденция обусловлена желанием арендаторов улучшить свои условия и переехать в более представительные офисные комплексы. 
  • Аналитики «Центра управления недвижимостью» отмечают рост спроса на покупку небольших офисных помещений до 500 кв. м со стороны частных инвесторов, которые стремятся вложить денежные средства в арендный бизнес. Данная тенденция, помимо прочего, может обуславливаться высокой волатильностью фондового рынка, который в последнее время демонстрирует незначительные темпы роста и мотивирует искать более консервативные способы размещения денежных средств. 
  • Основным спросом пользуются помещения площадью до 1500 кв. м, что обуславливается постепенным развитием среднего бизнеса и укрупнением компаний сферы IT услуг, со стороны которых наблюдается активный интерес к новым зданиям классов А и В+.
  • Высокий уровень арендных ставок, а также общее снижение уровня вакантных площадей, предлагаемых в аренду с выполненной внутренней отделкой,  мотивирует арендаторов рассматривать помещения в состоянии shell&core. Средний срок договоров аренды, заключаемых по таким площадям, составляет  3-5 лет. 

Структура спроса за последнее полугодие существенно не изменилась. Российские компании являются наиболее заинтересованными в коммерческих площадях на рынке, однако существенного снижения инвестиций со стороны иностранных компаний пока не наблюдается.

Прогноз на второе полугодие 2013 года

  • Во втором полугодии 2013 года мы ожидаем рост спроса на аренду офисов со стороны крупных компаний, занимающих площади свыше 1500 кв. м, что может обуславливаться окончанием 5-летних договоров аренды, заключенных в 2008 году.
  • Планируется равномерное увеличение объемов предложения и спроса, что будет способствовать сохранению доли свободных площадей среди объектов всех категорий. Ожидается увеличение объема офисных площадей в связи с планируемым вводом в эксплуатацию новых, крупных объектов (см. Приложение2).
  • По нашим прогнозам объем нового офисного строительства до конца 2013 года не превысит 600 000 кв.м, тем не менее достижение таких объемов строительства может привести к росту уровня вакантных площадей и последующей коррекции (на 5-7 %) арендных ставок в зданиях, расположенных в пределах ТТК-МКАД.
  • Аналитики «Центра управления недвижимостью» прогнозируют рост числа компаний, рассматривающих, кроме прочего, строящиеся объекты, ввод в эксплуатацию которых запланирован на конец 2013 года, что говорит о возвращении стратегического планирования в вопросе подбора помещений.
  • На фоне общего снижения темпов экономики и стремления инвесторов сохранить капитал, мы ожидаем проявление все большего интереса к коммерческой недвижимости. Являясь консервативным и достаточно структурированным инструментом инвестирования, данный сегмент будет привлекать все большее внимание со стороны российских и иностранных инвесторов.

Выход рынка на стабильные позиции и рост инвестиционных настроений со стороны крупных игроков позволяет собственникам бизнес-центров и их арендаторам находить точки совпадения взаимных интересов, что, по мнению «Центра управления недвижимостью», может привести к росту количества инвестиционных и арендных сделок во втором полугодии 2012 года.

Приложение 1. Знаковые объекты, введенные в эксплуатацию 2013

Объект

Класс

Площадь, м2

БЦ Белые сады

А

63 000

БЦ Навигатор 2я очередь

В

52 000

БЦ Лотте

В

38 000

Левиум Центр

В

15 000

Black&White

В

13 000

Rosso Riva

В

12 000

Приложение 2. Некоторые объекты, запланированные к вводу 2013

Объект

Класс

Площадь, м2

БЦ Меркурий Сити

А

71 000

Парк Победы

А

55 000

Кантри Парк III

А

27 800

Wall Street

А

19 000

Melnikoff House

В

15 000

Приложение 3. Лидеры рейтинга «Бизнес-центры глазами арендаторов»

Объект

Общая площадь кв.м

Средняя оценка арендаторов

Ситидел

63 500

4,85

Новинский пассаж

77 000

4,72

Lotte plaza

78 000

4,63

Summit

63 800

4,55

ЦМТ (2я очередь)

32 000

4,45

Город столиц

280 000

4,45

Романов двор

46 000

4,4

Four Winds Plaza

28 000

4,4