Как правильно продавать коммерческую недвижимость?

В 2024 г рынок коммерческой недвижимости России пережил серьезный подъем. По итогам года объем инвестиций в склады, офисы и другие объекты превысил 1,2 трлн. руб. Это на треть больше прошлогоднего показателя. Особенно активно продавались офисные площади: общая сумма сделок в данном сегменте выросла в 3,5 раза. Эксперты прогнозируют динамичный оборот коммерческой недвижимости в обозримом будущем, а значит – сделки с ней будут актуальны для компаний и физических лиц. В материале рассказываем о том, как рационально, безопасно и юридически грамотно продавать объекты, используемые для бизнеса.

Какие объекты причисляются к коммерческой недвижимости

В данную категорию входят нежилые объекты, которые используются для получения прибыли, включая земельные участки. Их собственниками могут являться как организации (юридические лица), так и граждане (физические лица). Коммерческую недвижимость принято разделять на семь основных групп.

1. Офисные объекты. Размещаются в административных сооружениях и бизнес-центрах. Подобная недвижимость ранжируется по классам (A, B, C и D) в зависимости от технического состояния и местоположения.
2. Торговая недвижимость. Используется для реализации (и отчасти хранения) товара. Может представлять собой отдельные здания либо площади внутри торговых центров. Кроме магазинов в группу торговых объектов входят точки общепита.
3. Складские площади. Специально оборудованные сооружения и помещения для хранения и отгрузки товара. Склады делятся на транзитно-перевалочные и сортировочно-распределительные, как и офисы, они подразделяются на четыре класса.
4. Индустриальные сооружения. В них обустраиваются производственные мощности: цеха, ангары, фабрики, электростанции и прочие технические объекты. Зачастую подобные комплексы размещаются на территории заводов и в т.н. промзонах.
5. Универсальные объекты. Помещения свободного назначения, подходящие для торговли, производства, организации точек общепита, складов или офисов. Возможность произвольного использования объекта – немалый плюс в рамках разрешительной системы.
6. Апартаменты для сдачи в аренду. Юридически такие помещения относятся к нежилым объектам. Поскольку апартаменты сдаются для извлечения дохода, они причисляются к коммерческой недвижимости.
7. Земельные участки под коммерческие объекты. Территории, отведенные для строительства бизнес-объектов: магазинов, деловых центров, гостиниц, развлекательных комплексов, заводов и других учреждений, приносящих прибыль.

При одинаковой площади стоимость коммерческой недвижимости обычно дороже жилых объектов. Ее продажа состоит из двух этапов. На первом – ищется покупатель, готовый заплатить приемлемую цену. На втором – проводится сделка, которой присуща специфика, нехарактерная для операций с жилыми домами или квартирами.

Виды операций с коммерческой недвижимостью

Отчуждение объектов проводится двумя основными способами. Во-первых, путем прямой (свободной) продажи, когда операция не взаимосвязана с сопутствующими сделками. Во-вторых, при помощи сделки, подразумевающей покупку всего предприятия, которому принадлежит недвижимость. В этом случае офис или склад приобретается вместе с юридическим лицом, например ООО.

Иногда заключаются договоры аренды с правом выкупа недвижимости при определенных условиях. Особенно часто подобные операции проводятся с объектами, пребывающими в собственности государства. Право их выкупа дается предприятиям малого и среднего бизнеса в качестве своеобразной льготы. Реже – сделки после предварительной аренды заключаются между частными фирмами.

Какие документы нужны для проведения сделки

Перед тем, как подыскивать покупателя магазина или гостиницы, необходимо заранее подготовить пакет документов на объект. Важно убедиться, что фактические характеристики здания или помещения соответствуют сведениям, указанным в документах. Если в ходе сделки или позже выяснится обратное, заключение договора сорвется либо его расторгнут по суду. Список документов, необходимый для физических и юридических лиц, различается. Общим местом выступает необходимость подготовки правоустанавливающих документов, а также технической документации на объект.

Перечень документов, если продавец – частник

Кроме паспорта, обязательно понадобится пакет документов, подтверждающих право собственности на объект и отдельных случаях – доверенности. Кроме того, в список документов для продавцов частных лиц могут входить следующие бумаги:

• согласие жены (мужа) на сделку, подтвержденное нотариусом или брачный договор, удостоверяющий, что супруг не имеет отношения к управлению недвижимостью;
• документ, удостоверяющий тот факт, что во время приобретения объекта – его нынешний продавец не пребывал в браке;
• одобрение сделки со стороны опекунских органов, если продавцом выступает ребенок или недееспособное лицо;
• доверенность, заверенная нотариусом, если соглашение заключает представитель продавца.

Если физлицо имеет иностранное гражданство, к перечисленным выше бумагам добавляются документы, удостоверяющие его легальное пребывание на территории РФ.

Перечень документов, если продавец – организация

Юрлицам приходится готовить более обширный пакет документов. Его состав может варьироваться в зависимости от формы собственности организации и прочих обстоятельств. В целом пакет имеет следующий вид:

• свидетельство о госрегистрации юрлица;
• устав компании, зарегистрированный в Налоговой службе;
• учредительный договор, если фирма принадлежит совладельцам;
• документ, подтверждающий назначение директора (подписывающего договор купли-продажи) на руководящую должность;
• свидетельство о принятии предприятия на налоговый учет;
• бухгалтерский баланс предприятия за отчетный период, чтобы исключить реализацию имущества потенциальным банкротом;
• справка о крупности сделки с учетом оборотов предприятия;
• решение совета директоров о продаже объекта, если у фирмы несколько владельцев.

Иностранная компания-продавец должна предоставить еще и выписку из торгового реестра государства, в котором она создавалась.

Особенности сделки

После достижения консенсуса по содержанию договора и его подписания, документ направляется в Росреестр. Если стороны сделки – физлица, расчет может производиться как безналичными, так и наличными средствами, например, с использованием банковской ячейки. Если хотя бы одной стороной выступает организация, оплата идет безналичным платежом. Чаще всего для этого используются два способа. Во-первых, обычный банковский перевод средств на счет продавца. Во-вторых, применяется аккредитив или эскроу-счет, когда продавец получает деньги после выполнения оговоренных условий.

Последовательность действий по сделке с коммерческой недвижимостью

На первом этапе стороны согласуют все спорные положения договора. После этого составляется его текст. Если переговоры затягиваются, контрагенты заключают предварительный договор купли-продажи, в котором указываются сроки подписания окончательного соглашения. В таком случае продавец имеет право запросить аванс.

После подписания основного договора недвижимость регистрируется в Росреестре. Затем покупатель получает соответствующие документы, подтверждающие переход коммерческой недвижимости в его собственность. Лишь после этого происходит перевод оплаты на счет продавца, например, через эскроу-счет, где зарезервированы средства покупателя. Гарантом подобной сделки выступает банк, что довольно удобно и надежно.

Цена проведения сделки и на кого ложатся расходы

Издержки при реализации объекта зависят от его стоимости, фигурирующей в договоре, и потому могут варьироваться в широких пределах. Обычно они сводятся к пяти пунктам:

• нотариальные затраты на оформление;
• государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности;
• банковские издержки, связанные с переводом денег;
• расходы на оформление правоустанавливающих документов;
• затраты на юридические услуги.

Иногда к этому добавляется оплата риелторам, если покупатель подыскивался с привлечением агентства недвижимости.

Установленных законом правил по распределению затрат между продавцом и покупателем не существует. Согласно устоявшейся практике – расходы на регистрацию в Росреестре, нотариальные и банковские издержки делятся напополам, а пошлину за переход права собственности берет на себя покупатель. За оформление документов, юридическую и риелторскую помощь каждая сторона платит самостоятельно.

Как выгодно продать коммерческое помещение, минимизировав налоги

Физическое лицо, продавшее коммерческий объект, отчисляет с полученной суммы НДФЛ в размере 13%. Однако это происходит только в том случае, если объект находился в собственности продавца менее трех (в некоторых случаях – пяти) лет. Таким образом, если до достижения этого срока осталось несколько месяцев, лучше немного подождать со сделкой и сэкономить немалую сумму.

Что касается юридических лиц, то схемы минимизации налоговых выплат зависят от системы налогообложения, которую использует предприятие и структуры организации. Например, если в составе компании есть убыточное подразделение, недвижимость переводится на его баланс. После продажи налог на прибыль платить не требуется (фирма убыточна), но НДС перечислить все равно придется.

Существуют схемы минимизации налогов путем перевода здания в закрытый инвестиционный паевой фонд или занижения стоимости объекта, указанной в договоре. Разумеется, подобные алгоритмы следует использовать вдумчиво и крайне осторожно, чтобы не подпасть под штрафные санкции Налоговой службы.

Коротко о главном

Продажа коммерческой недвижимости – более сложный процесс, чем проведение сделок с жилыми объектами. Она требует подготовки внушительного пакета документов, проведения организационных, юридических и рекламных мероприятий. Отдельной задачей выступает минимизация налоговых издержек: ее решение тем важнее, чем выше сумма сделки. Провести выгодную операцию по реализации коммерческой недвижимости под силу опытным экспертам. Если таковые имеются в организации, продающей объект – все в порядке. В противном случае есть смысл обратиться за помощью в авторитетную юридическую контору. Это позволит не только обезопасить сделку, но и сэкономить немалые деньги на налогах.