Кто такой арендодатель, а кто арендатор
В сфере коммерческой недвижимости аренда — один из самых распространенных способов использования помещений. Бизнесу нужны офисы, склады и торговые площади. Здесь ключевыми фигурами становятся арендодатель и арендатор. Кто это такие, в чем разница между ними? Какие у них права, обязанности и зоны ответственности? Разберемся в этих вопросах подробно.
Определения арендатора и арендодателя
Чтобы понять, что это за лица в контексте коммерческой недвижимости, дадим четкие определения:
- Арендодатель — это тот, кто владеет нежилым объектом (офисом, складом, торговым помещением) и передает его во временное пользование за установленную плату.
- Арендатор — это физическое или юридическое лицо, которое берет помещение в аренду для коммерческих целей.
Разница между ними в том, что один предоставляет недвижимость, а другой пользуется ей на определенных условиях.
Права и обязанности арендодателя
Арендодатель выступает как собственник и имеет следующие права:
- Получать арендную плату в установленные сроки.
- Контролировать, чтобы объект использовался по назначению.
- Расторгнуть договор, если арендатор нарушит условия.
У него есть обязанности:
- Гарантировать юридическую чистоту объекта. Это значит, на нем не должно быть обременений.
- Передать помещение в пригодном для использования состоянии.
- Проводить капитальный ремонт, если это не прописано иначе в договоре.
- Соблюдать условия соглашения. Например, не повышать плату раньше срока.
Права и обязанности арендатора
Арендатор — это сторона, которая снимает помещение. У него есть права:
- Проверять объект перед подписанием бумаг. Важно убедиться в отсутствии обременений и узнать варианты разрешенного использования помещения (ВРИ).
- Если в помещении есть недостатки, мешающие его эксплуатации, требовать от собственника их устранения.
- Использовать объект в соответствии с условиями договора.
- Продлевать аренду, если это предусмотрено соглашением.
Его обязанности:
- Своевременно вносить плату.
- Не повреждать имущество.
- Не перепланировать помещение без согласования.
- Не сдавать в субаренду без согласования.
Особенности для физических и юридических лиц
Аренда коммерческой недвижимости различается для физических и юридических лиц. Это касается финансовых, юридических и процедурных аспектов. Вот основные нюансы:
| Кто арендует | Цель | Ответственность | Документы для заключения договора | Договор | Учет и платежи |
|---|---|---|---|---|---|
| ЮЛ | Исключительно для осуществления предпринимательской деятельности | Несет юридическое лицо в пределах своего уставного капитала и имущества | Полный пакет (Устав, выписка ЕГРЮЛ, ОГРН, ИНН, документы на подписанта) |
|
Все платежи осуществляются только безналичным способом через расчётный счёт компании. Необходимо вести строгий бухгалтерский и налоговый учёт. Обязательны акты приёма‑передачи, сверок |
| ФЛ (ИП) | Обычно используется для бизнеса, но теоретически возможна и для личных нужд. Например, для хранения коллекции или хобби‑мастерской. Однако арендодатели редко соглашаются на такие варианты | Отвечает по обязательствам личным имуществом | Паспорт, свидетельство о регистрации ИП или выписка ЕГРИП, ИНН | Может быть проще для небольших помещений или краткосрочной аренды. На долгий срок или дорогие объекты договор тоже должен быть максимально детализированным | Платежи как безналичные через счёт ИП, так и наличные. Важно вести учёт доходов‑расходов для налогов, оформлять акт приёма‑передачи |
| ФЛ (не ИП) | Для личных нужд. Например, съём апартаментов для проживания | Отвечает своим имуществом | Паспорт | Самый простой типовой | Платежи принимаются наличными или переводом на карту. Отчётность не требуется |
Основные различия между типами арендаторов касаются ответственности, способов оплаты и сложности документооборота. Выбор статуса арендатор должен делать осознанно с учетом всех рисков и административных обязательств.
Кто может стать арендодателем
- ООО. Юридические лица, у которых на балансе есть свободные помещения, могут сдать их в аренду для получения дополнительных доходов. Кроме того, компания может быть изначально создана для строительства или управления коммерческой недвижимостью. Важно помнить о необходимости уплаты налога на прибыль (НДФЛ). По упрощенной системе — это 6% с доходов или 15% доходы - расходы. Если выручка компании за год более 200 млн рублей, нужно платить налог по общей системе налогообложения (ОСН) по ставке от 13% до 22% плюс НДС 20%. Также есть патентная система (ПСН), когда оплачивается фиксированная сумма патента.
- ИП вправе сдавать коммерческие объекты. Системы налогообложения для ИП аналогичны тем, что применяются для ООО, подробнее о них рассказывали в статье.
- Самозанятые могут сдавать только квартиры, комнаты. Для коммерческих площадей этот статус не подходит.
- Физические лица. Закон не запрещает сдавать нежилые помещения, но это не всегда выгодно. В таком случае налог составит от 13% до 15%. Если налоговая признает эту деятельность предпринимательской, физлицу могут начислить штраф и доначислить НДС. Размер штрафа — 20% от неуплаченной суммы. Если будет доказано, что налоги не платились умышленно, штраф составит 40%.
Риски и гарантии
Чтобы сделка была безопасной важно учесть следующие моменты:
- Ответственность за повреждение имущества.
- Гарантии для арендатора, например, фиксированная ставка на длительный срок.
- Возможные риски, такие как неоплата или незаконное расторжение договора.
- Обязательно проведите юридическую проверку: убедитесь, что владелец действительно является собственником, на объекте нет обременений и соответствует ли он вашим целям использования. Не полагайтесь на устные договоренности, всегда оформляйте «Акт приема-передачи» с детальным описанием состояния объекта. Также четко пропишите в договоре порядок оплаты коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, чтобы избежать недоразумений в будущем.
Арендодатель и арендатор: разница
Теперь вы понимаете термины. Один человек сдает помещение, другой его арендует. От ясности договора зависят права, обязанности и гарантии обеих сторон. Если вы собираетесь арендовать или сдавать коммерческую недвижимость, обратите внимание на детали. Это поможет избежать конфликтов и финансовых потерь.