Классы офисов A, B, C, D: что это и как их различать

Бизнес-центры разделяются по классам как отели по количеству звёзд. Чем выше уровень, тем более привлекательными характеристиками обладает здание. Классификация делит все офисы на четыре основные категории: A, B, C, D, где класс A – самые высокий. Класс присваивается объекту, исходя из суммы баллов, набранных по ключевым критериям. Таковых два десятка, но ключевых параметров – семь, о которых мы рассказываем ниже.

Зачем и кому нужна классификация офисов

Принадлежность офиса к определенной категории дает понимание: насколько комфортно помещение для сотрудников и посетителей. Разбивка на классы облегчает жизнь покупателям и продавцам деловой недвижимости, а также брокерам и арендаторам. Зная, какому стандарту соответствует деловая недвижимость, можно оценить – адекватна ли стоимость аренды. Благодаря разделению офисов на классы, быстро отсеиваются варианты, заведомо не подходящие под требования компании-арендатора.

Параметры классификации офисных помещений

При ранжировании офисов учитываются десятки характеристик, но ключевых всего семь. Они связаны с комфортом и безопасностью работы в помещении, инфраструктурой офисного здания, географической близостью к центру города, и другими аспектами.

1. Локация

Универсальное правило: чем ближе офис к центру, тем выше его класс. Высокий статус имеют помещения, расположенные в деловых районах, неподалеку от транспортных развязок или метро. В плане локации важно и окружение офисного здания. Например, по устоявшимся стандартам – возле бизнес-центров класса А и В не должно быть промзон, свалок, тюрем и других объектов, негативно влияющих на имидж.

2. Тип здания

Чем новее бизнес-центр – тем выше ранжируются сдающиеся там офисы. Нередко класс помещений снижается с отметки А до В через 5-7 лет эксплуатации здания. На принадлежность к высшим категориям претендуют только объекты, изначально спроектированные как бизнес-центры. В них по умолчанию есть подземные или крытые парковки, а офисные пространства имеют высокий коэффициент инсоляции – освещённости естественным светом.

3. Системы жизнеобеспечения

Комплексы подачи тепла, кондиционирования, электро- и водоснабжения редко попадают на страницы рекламных проспектов. Но именно от них зависит комфорт сотрудников. Сегодня к системам жизнеобеспечения относятся лифты и компьютерные сети. В бизнес-центре высокого класса ожидание лифта не превышает 30 секунд, а Интернет раздают не менее трех провайдеров.

4. Планировочные решения и отделка

Офисные пространства делятся на три типа: со свободной (Open Space), кабинетно-коридорной и смешанной планировкой. Каждая разновидность имеет плюсы и минусы. В идеале – бизнес-центр предлагает выбор планировки. Чем выше класс офиса – тем качественнее материалы, используемые для отделки.

5. Инфраструктура

Чем больше в бизнес-центре сервисов, обслуживающих сотрудников и посетителей, тем выше его класс. К таковым относятся кафе и столовые, терминалы и банкоматы, конференц-залы и переговорные комнаты, магазины и отделения банков. В офисных зданиях класса А есть спортзалы, спа-салоны и фитнес-залы. Развитая инфраструктура позволяет персоналу решать деловые и бытовые вопросы, не покидая бизнес-центр.

6. Безопасность

В офисных зданиях высокого уровня охранники работают круглосуточно, отсекая посторонних даже ночью. Обязательный атрибут престижного бизнес-центра – современные комплексы автоматического пожаротушения. При классификации деловых комплексов учитывается охват площадей видеонаблюдением. В зданиях категорий С камерами оснащаются только холлы, а в элитных объектах – снимаются все закоулки и прилегающая территория.

7. Управление зданием

Даже надежные механизмы ломаются, поэтому их важно оперативно ремонтировать и обслуживать. Чем лучше налажена такая работа, тем выше класс бизнес-центра. Для раскрытия различий между офисными центрами разного класса, коротко остановимся на каждом из них.

Офисы класса Prime

Элитные объекты, выходящие за рамки стандартной классификации. На конец 2024 г в столице только 8 зданий с офисами высшего класса, многие из которых расположены в Москва-сити. Комплексы класса Prime обладают всеми преимуществами бизнес-центров категории А+. Дополнительно к этому они удовлетворяют трем критериям. Во-первых, расположены внутри Третьего транспортного кольца или в Ленинградском транспортном коридоре, во-вторых, принадлежат единственному собственнику, в-третьих, соответствуют максимальным техническими требованиями.

Офисы класса А

Построены вблизи транспортных развязок, в шаговой доступности от метро. Высота потолков в офисах категории А не менее 3,5 м, а шаг колонн превышает 8 м. Второе обстоятельство обеспечивает максимальную полезную площадь помещений. Рабочие пространства снабжаются большими или панорамными окнами. За счет этого коэффициент естественного освещения достигает 2,4% и более. В отделке общих зон используются качественные декоративные материалы. Офисы класса А могут соответствовать подкатегориям А+ и А-.

Требования к офисам А+

В данную группу входят бизнес-центры, системы жизнеобеспечения которых близки к идеалу. Комплексы отопления, вентиляции, кондиционирования – автоматизированы и поддерживают заданный климат в каждом из помещений. Обслуживание систем и коммуникаций здесь безупречно. То же самое касается безопасности объектов: физическая охрана круглосуточно присутствует даже на парковках. Инфраструктура представлена не только стандартными сервисами, но и дополнительными, например, собственными спа-салонами и фитнес-центрами.

Офисные помещения категории А-

Формально требования к офисам класса А- не слишком отличаются от норм, присущих объектам А+. Здесь тоже должны быть скоростные лифты, качественные инженерные системы и оперативное обслуживание. Разница в том, что сервис в офисах категории А- имеет высокий уровень, а комплексах ранга А+ доведен до совершенства. Иногда застройщики бизнес-центров класса А- игнорируют некоторые критерии (например, касающиеся климат-контроля), в связи с чем здания ранжируются немного ниже.

Офисы класса B

Такие помещения называют офисами бизнес-класса, иногда в их число попадают комплексы категории А, которые из-за старения потеряли в ранге. Тем не менее, подобные центры обеспечивают комфортные рабочие зоны для сотрудников, помещения красиво отделаны, правда, недорогими материалами. Офисы класса В располагаются в локациях средней удаленности от центра, но с удобным подъездом транспорта. В данной категории различают объекты стандарта В+ и В-.

Основные требования к зданиям В+

Для присвоения комплексу данного ранга необходимо, чтобы он соответствовал базовым критериям класса В, плюс – обладал хотя бы одним «элитным» свойством. К таковым относятся близость к центру, охраняемый паркинг, современные инженерные коммуникации, качественная отделка или наличие просторной входной группы. Обслуживать здание должна солидная управляющая компания, а раздавать Интернет не менее трех провайдеров.

Офисные помещения категории В-

В зданиях данной категории допускается отсутствие автоматизации управления инженерными системами, а высота потолков может быть чуть меньше 3,2 м (стандарта для офисов класса В). В отделке площадей общего пользования допускается применение бюджетных материалов. К снижению подкласса бизнес-центра с В до В- приводит близость объекта, негативно влияющего на имидж (например, свалки или промзоны).

Офисы класса C

Объекты стандарта относятся к эконом-классу, который выбирают начинающие бизнесмены, привлекаемые низкой стоимостью аренды. Бизнес-центры класса С располагаются вдали от транспортных развязок в районах со слаборазвитой инфраструктурой. Парковки возле зданий не охраняются, в самих офисах – минимум удобств. Планировка помещений – не самая рациональная, поскольку комплексы класса С это нередко бывшие НИИ и общежития.

Офисы класса D

Наиболее бюджетный, но и самый простой вариант с минимумом комфорта. Офисы стандарта D располагаются на территориях закрытых заводов и в нежилых зданиях на окраинах. В лучшем случае речь идет о бывших институтах, в помещениях которых сделан косметический ремонт. Жизнеобеспечение и безопасность офисов класса D обеспечивает сам арендатор.

Таблица классификации бизнес-центров