Инвестиции в коммерческую недвижимость: как начать на ней зарабатывать

Инвестиции в коммерческую недвижимость — хороший способ получить пассивный доход и увеличить капитал. Расскажем, что такое коммерческая недвижимость, какие объекты подходят для инвестиций, на что обратить внимание, если решили инвестировать в нежилые помещения.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость — объекты, используемые для ведения деятельности и получения прибыли. Включают в себя разные типы зданий и помещений, которые используются для торговли, оказания услуг, производства и других коммерческих целей. Вложения в такую недвижимость могут быть прибыльными, но требуют внимательного анализа и понимания рынка.

Какие есть объекты для инвестирования

Офисы и коворкинги

Офисные помещения пользуются спросом в больших городах, особенно, если здание удобно расположено: к нему есть транспортная доступность, в районе развитая инфраструктура. Многие компании перешли на удаленный формат, и появилось новое направление — коворкинги. Это направление перспективно и прибыльно, но требует большей вовлеченности, чем сдача офиса в аренду: нужно управлять коворкингом, оплачивать коммунальные услуги, уборку и техническое обслуживание.

Торговые помещения

Торговая недвижимость — это магазины, торговые центры и шоурумы. Следует внимательно проанализировать пешеходный трафик при выборе помещения для покупки. В центральной части города большей популярностью пользуются непродовольственные товары, а в жилых кварталах — продовольственные.

Производственно-складские помещения

Инвестирование в такие помещения может быть выгодным в условиях роста электронной торговли: например, сдача под склады для маркетплейсов. Также склады нужны логистическим компаниям, оптовикам, производственным предприятиям и торговым сетям. Как правило, арендаторы таких помещений подписывают долгосрочные контракты, что обеспечивает стабильный денежный поток для инвестора.

Гостиницы и хостелы

Гостиничный бизнес — выгодная инвестиция в туристических зонах. Бутиковый отель, который будет привлекать туристов дизайном и концепцией, или хостел, ориентированный на молодежный сегмент. Хостелы, несмотря на низкую стоимость аренды, также могут приносить хорошую прибыль за счет заполняемости и меньших затрат на старте. А использование современных технологий, таких как онлайн-бронирование и бесконтактное заселение, повышает эффективность гостиничного бизнеса.

Апартаменты

Инвестиции в апартаменты принесут стабильный доход в городах с высоким спросом на жилье. Стоимость апартаментов на 15–25% ниже квартир, и окупаемость происходит быстрее. Апартаменты сдают посуточно и долгосрочно, самостоятельно или при помощи управляющей компании. УК берет комиссию за услуги, но в этом случае, собственнику не нужно рекламировать объект и общаться с арендаторами.

Гаражи и парковки

Инвестирование в эти объекты может быть прибыльной идеей в районах с недостатком парковочных мест. Стоимость покупки гаражей и паркингов ниже чем апартаментов, отелей и складов. Если у вас небольшой капитал, можно начать зарабатывать с этих объектов.

Как вложить деньги в коммерческую недвижимость

Купля-продажа

Самый распространенный способ — покупка объектов недвижимости с целью их дальнейшей продажи по более высокой цене. Обычно предприниматели покупают помещение с черновой отделкой или в запущенном состоянии, делают в нем ремонт и выкладывают объявление о продаже.

Аренда

Сдавать нежилые помещения выгодно, если у вас нет в планах продажи. Если вы юрлицо, и будете использовать недвижимость с целью получения прибыли, а после решите ее продать, придется заплатить налог на прибыль в размере 20%.

Готовый арендный бизнес

Приобретение уже работающего бизнеса с налаженной системой аренды сокращает время на запуск и рекламу. При покупке ГАБ, важно обратить внимание на то, чтобы у объекта не было задолженностей и юридических споров с арендаторами, верно оценить техническое состояние недвижимости, чтобы избежать дополнительных затрат на ремонт.

Строящиеся объекты

Вложение в строительство новых объектов может быть рискованным, важно учесть: надежность застройщика, инфраструктуру, транспортную доступность. При правильном подходе и анализе рынка, удастся продать завершенный объект по цене сильно превышающей от первоначальную стоимость.

Краудинвестинг

Краудинвестинг позволяет нескольким инвесторам объединить свои средства для приобретения недвижимости. В отличие от традиционного инвестирования, где средства привлекаются от одного или нескольких крупных инвесторов, краудинвестинг позволяет малым инвесторам участвовать в финансировании и получать процент от прибыли.

ПИФы и ETF-фонды недвижимости

Покупка долей в ПИФах и ETF-фондах недвижимости позволяет инвестировать без необходимости непосредственного управления объектами. Инвесторам не нужно самостоятельно искать подходящие объекты, арендаторов и покупателей, этим занимается управляющая компания. Это позволяет стать соинвестором крупных объектов, например, торговых центров или офисных зданий.

Перевод жилого помещения в нежилое

Если вы нашли помещение подходящее по всем параметрам, но оно жилое, и в нем нельзя заниматься бизнес-деятельностью, можно перевести его в статус коммерческого. Для этого у помещения должен быть отдельный вход, и оно должно соответствовать определенным требованиям, подробнее об этом написано в статье 22 ЖК РФ.

Для перевода помещения в статус нежилого нужно:

1. Собрать пакет документов:

• документы, подтверждающие право собственности на помещение;
• технический паспорт;
• проектные документы;
• разрешения, если планируется перепланировка или изменение функционального назначения.

2. Получить согласие большинства собственников:

• Если в здании один подъезд, на собрании должны присутствовать не менее ⅔ собственников и согласиться большинство из них.
• Если два подъезда и более: необходимо присутствие не менее 50% всех собственников, не менее ⅔ из которых проживают в подъезде, где находится помещение.

3. Подать документы в МФЦ или ДГИ (Департамент городского имущества), процедуру регулирует статья 23 ЖК РФ. Время рассмотрения заявления о переводе зависит от региона, занимает до 50 рабочих дней.

Как найти подходящее помещение

Поиск подходящего коммерческого объекта требует серьезного анализа. Важно учитывать местоположение, состояние здания, уровень конкуренции и верно рассчитать предполагаемый доход.

Когда помещение найдено, следует проверить по кадастровому номеру здания ВРИ (вид разрешенного использования) в Публичной кадастровой карте. Если ВРИ не соответствует требованиям, можно уточнить о изменении статуса помещения в местной администрации.

Теневая аренда

Аренда без заключения договора и уплаты налога на полученные доходы может показаться привлекательным вариантом, но приводит к юридическим последствиям:

• Неумышленное уклонение от уплаты налогов — к взысканию всех неуплаченных налогов, а также штрафу в размере 20% от общей суммы задолженности.
• Если налоговые органы докажут, что неуплата была преднамеренной, размер штрафа будет 40%.
• Неплательщиков, которые отказываются перечислять крупные суммы в государственный бюджет, могут привлечь к уголовной ответственности.

Как рассчитать доходность

Для аренды. Доходность, % = (Аренда, руб. в год / Стоимость объекта, руб.) х 100%.

Пример расчета:

Допустим, вы приобрели офис за 10 млн. руб. и получаете от аренды 1,2 млн руб. в год.

(1 200 000 руб. / 10 000 000 руб.) х 100% = 12% годовых.

Для продажи. Доходность, % = ((Цена продажи объекта, руб. / Первоначальная стоимость, руб.) - 1) х 100%.

Пример расчета:

Предположим, вы продали помещение за 15 млн. руб., а купили за 12 млн. руб.

((15 000 000 руб. / 12 000 000 руб.) - 1) х 100% = 25% годовых.

Какие платить налоги

При инвестировании в коммерческую недвижимость важно правильно рассчитывать налоги и вовремя их оплачивать. Сумма налогов отличается в зависимости от типа налогообложения.

ОСН — общая система налогообложения, при которой бизнес платит НДФЛ, НДС, налог на имущество. ОСН больше подходит бизнесу с оборотами более 250 млн. руб. в год.

УСН — упрощенная система налогообложения предполагает уплату единого налога вместо нескольких других. Подходит компаниям, ежегодный доход которых не более 250 млн руб. в год.

Варианты уплаты:

• На доходы организации без учета расходов: 6%.
• На доходы минус расходы: 5-15% в зависимости от региона. Выгодный вариант для тех, кто имеет значительные расходы и может их документально подтвердить.

ПСН — патентная система налогообложения для бизнеса с доходом до 60 млн. руб. в год. Нужно оплачивать фиксированную сумму — стоимость патента. Она заменяет уплату НДФЛ, налога на имущество и НДС. Сумма патента складывается из расчёта потенциального дохода и ставки налога, установленной в регионе.

Плюсы и минусы вложений в коммерческую недвижимость

+	-
Минимальный риск потери капитала в отличие от вложений в акции или валюту.	Высокие начальные инвестиции. Если капитал небольшой, можно начать с покупки гаражей или парковочного места.
Регулярный пассивный доход при сдаче объекта в аренду, краудинвестинге, покупке долей в ПИФах и ETF-фондах.	Регулярные траты на объект: ремонт, налоги, коммунальные платежи.
Увеличение стоимости объектов со временем. Возможность заработка при продаже.	Долгий срок окупаемости. Для каждого объекта будет отличаться, можно рассчитать по формуле: срок окупаемости = размер инвестиций / планируемую ежегодную прибыль.

Коммерческая недвижимость станет хорошим вложением, если найти подходящее помещение, правильно рассчитать доходы и расходы, изучить информацию о налогообложении.