Как узаконить перепланировку в нежилом помещении, здании

Перепланировка офиса или иной коммерческой недвижимости актуальна во многих случаях. Чаще всего компания приобретает (берёт в аренду) новый для себя объект, и его требуется приспособить под нужды бизнеса. Речь, разумеется, идёт о помещениях нежилого фонда. Юридические правила их перепланировки сложнее норм, касающихся жилой недвижимости. Данный материал призван облегчить оформление документов и сократить период их согласования.

Понятие и правила перепланировки, её отличие от реконструкции и переустройства

Прежде всего, следует определить различия между, казалось бы, схожими по смыслу понятиями: переустройство, перепланировка и реконструкция. С точки зрения разрешительной системы это разные мероприятия, а их сложность (и, соответственно, количество требуемых документов и согласований) возрастает в порядке перечисления.

1. Переустройство: работы, не связанные с изменением конфигурации помещений, то есть переносом и возведением стен. Сюда относится прокладка коммуникаций, монтаж отопительных систем и т.п.
2. Перепланировка: предусматривает перенос и демонтаж стен, если только они не являются несущими. Также в рамках перепланировки возводятся новые перегородки.
3. Реконструкция: мероприятия, подразумевающие вмешательство в несущие конструкции, обустройство нового входа в помещение или достройку дополнительных площадей.

Зачастую владельцы и арендаторы коммерческой недвижимости предпочитают проводить именно перепланировку. С одной стороны – она позволяет существенно изменить внутреннее пространство офиса или магазина, а с другой – не требует сбора столь внушительного пакета документов, как для реконструкции. Впрочем, правила перепланировки тоже весьма серьёзны: они требуют грамотной подготовки проекта, внесения изменений в техпаспорт, а на завершающем этапе – регистрации модернизированного объекта в Росреестре.

Что такое перепланировка нежилых объектов

Перепланировка может подразумевать внесение множества изменений в объект недвижимости. Речь идёт не только о манипуляциях со стенами, но и операциях с инженерными коммуникациями, обустройстве санузлов или кухонь. Наиболее часто в рамках перепланировок проводятся следующие работы:

• демонтаж некапитальных перегородок;
• строительство новых стен;
• перенос дверных проёмов в ненесущих стенах;
• демонтаж или создание тамбуров, а также кладовых.

К мероприятиям по перепланировке также причисляют строительство антресолей и лестниц, устройство навесов и козырьков, монтаж рольставней.

Работы, запрещенные при выполнении перепланировки нежилых помещений

В первую очередь не допускаются действия, подпадающие под определение «реконструкция». В частности, нельзя изменять несущие конструкции, особенно, если это ведёт к снижению их прочности. Недопустимо ухудшать противопожарные свойства объекта и его внешний вид. Под запретом и вмешательство в инженерные системы, если оно влечёт ухудшение их функционирования. Типичный пример – разборка вентиляционных каналов, которая может закончиться штрафом.

На любой вид работ, подразумевающий снос, строительство или перемещение стен необходимо получить предварительное согласование. Планируемые изменения фиксируются в проекте, затем помещение модернизируется в чётком соответствии с этим документом. Постфактум допустимо узаконить операции, не связанные с, собственно, перепланировкой, но ей сопутствующие. К таким работам относится установка сплит-систем, батарей отопления, вытяжных комплексов или замена окон без изменения их размеров и формы.

Постановление, отвечающее за перепланировку нежилого помещения в МКД

Нередко коммерческая недвижимость размещается на первых этажах многоквартирных домов (МКД). Она продаётся бизнес-структурам или арендуется ими в статусе нежилых помещений. Согласование документов, разрешающих перепланировку в МКД, проводится специальными организациями – государственными жилищными инспекциями соответствующих городов, например, в столице это Мосжилинспекция.

Утверждение перепланировки в МКД сложнее аналогичной процедуры для нежилого здания, в частности:

• обязательно оформление технического заключения о состоянии помещения;
• необходимо проводить согласование перепланировки в БТИ и в санэпидстанции;
• по окончании работ в МКД акт их завершения оформляется не только между заказчиком и подрядчиком, но и в инспекции.

Правила согласования перепланировок в жилищных инспекциях разных городов схожи, однако могут быть нюансы. Например, в Москве, где много исторических зданий, существуют специфические требования к перепланировке на первых этажах сооружений, представляющих особую архитектурную ценность.

Кто может согласовывать перепланировку в нежилых строениях

Процедура согласования перепланировки в нежилых зданиях проще, чем в МКД. Если модернизация не требует строительных работ (возведения или демонтажа перегородок, сооружения тамбуров или изменения конфигурации окон), согласовывать её проведение не требуется. А вот серьёзная перепланировка уже требует создания проекта и технического заключения о несущих конструкциях. Эти документы, как и в случае с работами в МКД, утверждаются жилищной инспекцией. По окончании модернизации информация о новом состоянии помещений нежилого здания вносится в БТИ и ЕГРН.

Какие работы не нужно согласовывать при ремонте нежилого помещения в МКД

К сожалению, перечень таких операций узок. Фактически в него входят только манипуляции, укладывающиеся в рамки косметического ремонта:

• отделка стен – их оштукатуривание, покраска или, например, оклеивание обоями;
• замена сантехники – если санитарно-технические системы меняются на аналогичные по размерам и назначению;
• демонтаж встроенной мебели – но только в случае, если шкафы или антресоли не фигурируют в техническом паспорте БТИ.

Большинство работ по перепланировке согласовываются в жилищной инспекции, а некоторые – ещё и одобряются общим собранием собственников квартир МКД.

Основные требования к перепланировке нежилого помещения в жилом доме

Обязательным условием одобрения проекта является обозначение функциональной принадлежности модернизируемых комнат. С этим необходимо определиться максимально вдумчиво, поскольку обустройство помещений свободного назначения в коммерческой недвижимости не допускается. Исходя из этого, в пояснительной записке к проектной документации непременно указывается функционал каждого объекта, намеченного к перепланировке.

Такой порядок связан с необходимостью соблюдения правил техники безопасности и условий труда. Например, законодательство регламентирует минимальную площадь на одного работника офиса. По текущим стандартам это 4,5 кв. м на человека, таким образом – комната 2 на 2 м не может быть заявлена в проекте как кабинет: подобные нюансы проверяются в жилищных инспекциях при оценке проектной документации. Свои требования имеются для освещённости, покрытия полов и других свойств помещений разного назначения.

Как происходит согласование перепланировки

Порядок согласования перепланировки помещений в МКД и нежилых зданиях различается. В многоквартирных домах он сложнее, поэтому рассмотрим именно его. Процедура делится на три основных этапа: составление проекта, разработка технического плана и регистрация изменений после проведения работ на объекте.

Разработка проекта и оформление заключения

Идеи и замыслы будущей перепланировки должны быть оформлены в проект. Составлять его имеют право только компании, обладающие статусом саморегулируемых организаций в сфере проектирования. Таковых в России более сотни: они сконцентрированы в больших городах.

Правильное оформление проекта – задача опытных профессионалов, тем не менее, опишем основные разделы, которые должен содержать документ:

• состояние объекта и его характеристики до старта работ;
• обоснование и описание мероприятий в рамках перепланировки;
• расчёты, подтверждающие безопасность помещений после выполнения работ;
• рекомендации по подбору строительных материалов;
• спецификации строительных материалов;
• мероприятия, обеспечивающие безопасность перепланировки;
• расчёты, чертежи, сметы и прочая информация для подрядчика.

При проведении работ в МКД, кроме проекта необходимо техническое заключение экспертов о допустимости намеченных работ. Оно выдаётся лицензированной проектной организацией после обследования объекта и изучения проекта перепланировки. Её работники составляют техзаключение с выводами о допустимости работ, и вместе с проектом оно представляется в жилищную инспекцию.

Заказ технического плана

После выдачи жилинспекцией распоряжения выполняется перепланировка, которую затем нужно узаконить. Для этого оформляется акт приёмки работ, который подписывает специалист жилищной инспекции после посещения объекта. После этого заказывается технический план. Его составляет кадастровый инженер, который обследует обновлённые помещения, делает замеры и сравнивает результаты с данными, приведёнными в проекте. На основе этого составляется техплан, где указываются выявленные характеристики обновлённой недвижимости и делаются выводы об их соответствии с проектными параметрами.

Финальный этап согласования перепланировок нежилых помещений

Если перепланировка проведена в МКД, технический план передаётся в жилищную инспекцию. При правильном оформлении этого и других документов, оттуда план попадает в Росреестр для актуализации информации о претерпевшей изменения недвижимости. После регистрации техплана заказчику перепланировки выдаётся выписка ЕГРН с новыми данными объекта. Если речь идёт о нежилом здании, технический план предоставляется сразу в Росреестр, минуя инспекцию. На заключительной стадии объект ставится на кадастровый учёт, в БТИ получается новый технический паспорт.

Какие разрешения нужны для старта перепланировки нежилого помещения

Главное разрешение, которое требуется для начала работ, выдаёт жилищная комиссия. Однако для его получения могут понадобиться другие разрешительные документы. В ряде случаев, проект должен пройти согласование в муниципальном органе, курирующем городскую архитектуру. В частности, это актуально при вмешательстве в экстерьер здания:

• в случае изменения фасада;
• при обустройстве нового входа;
• при модернизации старого входа.

Если у объекта несколько правообладателей, каждый из них должен предоставить согласие на проведение перепланировки. Когда она проводится в МКД и затрагивает домовое имущество, разрешение на работы даёт общее собрание жильцов. Для этого проводится общее собрание, вопрос ставится на голосование, а его результаты заносятся в протокол. Документ представляется в жилищную инспекцию для вынесения конечного решения.

Если перепланировка затрагивает перенос вентиляционных каналов, обустройство санузлов или кухонь, требуется получить санитарно-эпидемиологическое заключение о допустимости таких работ в СЭС. В некоторых случаях, когда планируется вмешательство в инженерные сети, может понадобиться и санкция на перепланировку от Роспотребнадзора.

Проблемы, возникающие при согласовании перепланировки

В столь сложном процессе, как организация перепланировки, почти всегда возникают неприятные неожиданности, замедляющие или даже блокирующие процесс. Например, при заключении договора с подрядчиком иногда не учитывается тот факт, что согласование может затянуться на многие месяцы. Вероятность этого особенно высока, если разрешения получаются самостоятельно, без привлечения профессиональных юристов. В этой связи рекомендуется договариваться с подрядчиком после согласования или же при полной уверенности в сроках его проведения.

Необходимо помнить, что каждый этап согласования требует затрат, причём размер государственных пошлин достаточно высок. Эти расходы стоит учитывать при планировании бюджета компании. К другим распространённым проблемам относятся следующие ситуации:

• отсутствие разрешений на работы от собственников (совладельцев) объекта;
• ветхое состояние несущих конструкций, что ограничивает перепланировку или требует дополнительных издержек на укрепление здания;
• угроза безопасности объекта при выполнении перепланировки, что опять-таки приводит к лишним затратам;
• наличие ограничений со стороны официальных органов на проведение определённых работ на объекте недвижимости.

После перепланировки жилищная инспекция может выявить ошибки в её проведении, нарушения строительных правил или отклонения от проекта. В этой связи необходимо ответственно подойти к выбору организации, разрабатывающей проект и подрядчика работ.

Типичные ошибки, допускаемые при оформлении документов

Зачастую затягивание сроков согласования происходит из-за небрежного подхода к организации перепланировки. Стандартным упущением является неправильное составление документов, требуемых жилищной комиссией. Вот несколько характерных примеров.

1. Несоблюдение стандартов при подаче пакета документов. Они составляются в жёстком формате, установленном законодательством. Если нормы не соблюдаются, следует отказ в согласовании.
2. Оплошности в графическом разделе технического плана. К ним относятся некорректная нумерация помещений, нарушение масштаба, отсутствие информации о несущих конструкциях здания и другие моменты.
3. Неточное заполнение формы о помещениях. В ней приводятся данные о площади, количестве комнат и особенностях конструкции здания в целом. Выявленные ошибки требуют исправления, а значит – процесс согласования замедляется.
4. Недостаток документов в собранном пакете. В жилищной инспекции выясняется, что представленная документация неполная, например не хватает справки о состоянии инженерных коммуникаций или выписок из реестров.

Довольно часто случаются и ошибки в разделе технического плана, где описывается перепланировка. Например, могут быть не указаны размеры новых комнат, зонирование или неверно отмечено расположение перегородок.

Выводы из вышесказанного

Согласование перепланировки требует профессионального знания законодательства и нюансов, присущих различным регионам. Например, не зная, что в Москве запрещено отделывать фасады сайдингом, можно включить его в проект, который затем придётся переделывать. Во многих случаях эффективности можно добиться, доверив организацию перепланировки профессиональным юристам с практическим опытом. Разумеется, их услуги не бесплатны, но в конечном итоге – понесённые затраты окупаются сэкономленными нервами и временем.