Как найти помещение для бизнеса в аренду?

От того, в какой локации будет работать офис предприятия, во многом зависит его результативность. Однако правильный выбор местоположения – необходимое, но недостаточное условие удачной аренды. Чтобы деятельность в съёмном помещении была успешной, следует учитывать десятки факторов (от близости парковки до наличия на фасаде места под рекламу), правильно заключить договор аренды и минимизировать потенциальные риски. Помочь в этом – призван данный материал, основанный на практическом опыте арендаторов коммерческой недвижимости.

Как искать помещение

Для поиска подходящего объекта существует два принципиально разных пути. Во-первых, это можно делать самостоятельно, во-вторых с помощью агента по недвижимости. Главное преимущество первого способа – экономия рабочего и личного времени руководителя предприятия. Задачу можно делегировать сотруднику фирмы, но при этом его придется оторвать от других дел.

Самостоятельный поиск сводится к анализу предложений, публикуемых на порталах недвижимости (Циан, Авито, Яндекс и т.п.) После звонков арендодателям необходимо выезжать для осмотра объектов, обсуждать условия их сдачи и в конечном итоге согласовывать пункты договора аренды. На заключительной стадии процесса все равно – желательно обратиться к профессиональному брокеру или юристу, который проверит юридическую чистоту объекта.

Подготовка сделки с помощью агента по недвижимости избавляет от львиной доли трудозатрат. Поиск помещения по заданным критериям и работу с арендодателями берёт на себя брокер. Будущему арендатору достаточно посетить несколько объектов и выбрать оптимальный вариант. При таком подходе важно найти по-настоящему профессионального брокера, который подойдёт к выполнению задачи ответственно и честно.

Какие бывают площади для аренды

Коммерческая недвижимость подбирается с учётом специфики будущего бизнеса. Она подразделяется на пять базовых разновидностей:

• офисные объекты – при выборе важны технические характеристики помещения, местонахождение здания, особенности его инфраструктуры и обслуживания;
• торговые площади – ключевое значение имеет расположение объекта: чем выше его проходимость (число людей ежедневно проходящих мимо), тем лучше;
• складские помещения – к таким объектам должны вести удобные подъездные пути, также стоит обращать внимание на техническое оснащение складов;
• индустриальные объекты – кроме логистической доступности, для производства важно наличие коммуникаций водоснабжения, бесперебойное обеспечение электричеством или газом;
• помещения свободного назначения – такие объекты можно использовать и под офис, и под магазин, но перед арендой стоит проанализировать, подойдёт ли помещение для конкретной задачи.

Недвижимость для аренды различается и по площади. Полезное правило: маленькому предприятию нет смысла снимать огромный объект, даже если это дёшево. Простаивающие впустую помещения придётся обслуживать и отапливать, но пользы они не принесут.

Что важно при выборе недвижимости

Чтобы аренда помещения для бизнеса оказалась удачной, перед оформлением договора стоит исследовать её, как минимум, по пяти критериям.

1. Местоположение. В центральной части города аренда дороже, но этот недостаток перекрывается повышенным уровнем представительских и рекламных качеств, влияющих на имидж компании. Инфраструктура офисных зданий в центре обычно лучше, чем на окраинах, а транспортная доступность – оптимальна. На окраинах всё наоборот, но для небогатых или начинающих фирм экономия выступает важным фактором выбора удалённой локации.
2. Стоимость аренды. Здесь всё зависит от размера бюджета, выделяемого на аренду помещений. Если речь идёт об офисе, арендатор оценивает – в каком бизнес-центре можно снять нужную площадь и при этом уложиться в заданную сумму. Разумеется, чем ближе здание к центру, тем лучше, кроме того, размер арендной платы должен соответствовать инфраструктуре, транспортной доступности и прочим критериям.
3. Условия эксплуатации. Перед подписанием договора важно уяснить – кто именно (владелец объекта или арендатор) отвечает за различные функции: вывоз мусора, ремонт, охрану, уборку, поскольку всё это стоит денег. Если договор заключается с офисным либо торговым центром, стоит изучить систему штрафов, налагаемых на арендатора за нарушения.
4. Конкурентная среда вокруг. Близость схожих по профилю предприятий способна не только навредить бизнесу, но и помочь ему. Например, давно подмечено, что торговать конфетами выгодно неподалёку от цветочных рядов. В то же время, открывать в таком окружении магазин для охотников – идея сомнительная.
5. Состояние и внутренняя инфраструктура. Если объект имеет удачное расположение, а стоимость аренды приемлема, отсутствие ремонта – не проблема. Тем не менее, хорошее состояние избавляет арендатора от расходов. Внутренние коммуникации (например, электропроводка) должны выдерживать предполагаемые нагрузки.

Для торговых точек и кафе особое значение имеет показатель проходимости. Его довольно просто вычислить самостоятельно, в течение нескольких часов посчитав людей, проходящих мимо потенциального объекта аренды.

Осмотр помещения: на что обратить внимание

Во многом это зависит от специфики бизнеса, который развернётся на арендуемых площадях. Например, для будущего офиса важно оценить состояние отделки, инженерных систем и сантехники, качество освещения, комплектацию оргтехникой и мебелью, если таковая предусматривается. Заодно оценивается прилегающая территория, например, её чистота, наличие там камер наблюдения, доступность парковки. Эти и многие другие детали предметно оцениваются в ходе личного осмотра. Разумеется, для того же склада, при визуальном исследовании будут важны иные элементы (например, освещение или микроклимат, влияющий на сроки хранения).

В общем случае при осмотре коммерческого объекта оцениваются коммуникации (в первую очередь электрические и водяные), состояние отделки (внешней и внутренней), а также удобства для персонала (например, наличие кондиционеров). Если речь идёт о бизнесе, к которому важно привлечь внимание, фасад исследуется на предмет размещения вывески, световой рекламы или бигборда. Кстати, условия размещения таких элементов стоит выяснить заранее, иногда для этого требуется разрешение жильцов дома или даже городской администрации.

Какие документы понадобятся для аренды

Для заключения сделки арендатору необходимо представить достаточно скромный набор документов:

• паспорт руководителя предприятия, подписывающего договор аренды;
• информацию об арендаторе: из ЕГРЮЛ для компании или из ЕГРИП для ИП;
• решение о назначении руководителя на должность, если он работает директором недавно и сведения в реестрах не успели обновиться;
• доверенность, если договор заверяет не руководитель, а его доверенное лицо.

Арендодателю придётся собрать более внушительный комплект, куда может входить десяток и более документов: от технического плана помещения до договоров на его обслуживание. В обязательном порядке этот пакет должен проверить опытный юрист.

Когда комплекты обеих сторон собраны, а договор согласован, он подписывается и становится юридическим документом, на котором базируется сделка. К нему прилагается акт приёма-передачи объекта, в котором описано его состояние, перечислено оборудование, передающееся в аренду вместе с помещением (например, холодильники, мебель и т.п.)

Как заключить договор аренды и на что при этом обратить внимание

В качестве основы документа обычно берётся шаблон, в который вносятся корректировки в соответствии с пожеланиями сторон. Положения следует формулировать точно, чтобы их текст не допускал двойных толкований. Особенно важно добиться подробного описания объекта, а также определить из чего складывается арендная плата, чётко установить её величину, способы и даты внесения.

Описание коммерческой недвижимости

Заключается в указании адреса (возможно номера офиса), площади и кадастрового номера, если таковой имеется. Владельца желательно обязать представить в качестве приложения к договору выписку из ЕГРН с планировкой объекта. Это позволит лишний раз удостовериться в пригодности помещения к ведению бизнеса. Если в договоре указаны неполные сведения об объекте, это может стать серьёзным основанием для его досрочного расторжения арендодателем в случае разногласий и конфликта. Для суда – недостаточная информация о помещении в договоре это веский повод для признания его незаключённым.

Размер арендной платы

В разделе соглашения, касающегося оплаты, указывается – из чего она состоит. Например, часть суммы за аренду может являться фиксированной, а вторая часть – представлять собой процент от дохода магазина или кафе. Здесь же должно быть чётко расписано, кто оплачивает коммунальные услуги. В обязательном порядке указываются сроки внесения арендного платежа, например, до определённого числа месяца. Чтобы избежать неожиданностей и разногласий в будущем, необходимо сформулировать и условия повышения арендной ставки, например, не чаще, чем раз в год и не более чем на 20%.

Срок договора

Согласно устоявшейся практике, по времени действия различают три типа договоров аренды.

1. Краткосрочный: на 11 месяцев или менее. Подобное соглашение не нужно фиксировать в Росреестре.
2. Долгосрочный: от года и больше. Договор регистрируется в Росреестре владельцем недвижимости или арендатором.
3. На неопределённый период. Занесение в Росреестр не требуется.

Длительность аренды согласовывается и вписывается текст договора. Иногда в этой части документа закрепляется возможность пролонгации сделки, в т.ч. автоматической, если соблюдены заданные условия.

Акт приема и передачи

Чтобы узаконить сделку, после оформления договора составляется и подписывается акт приёма помещения арендатором. В нём указывается список имущества, пребывающего на объекте, состояние коммуникаций, интерьера и экстерьера. Документ позволяет избежать споров, если собственность повреждается в процессе эксплуатации. После окончания аренды подписывается похожий документ – передаточный акт, в котором фиксируется состояние объекта. Пока он не подписан, арендатор обязан вносить арендную плату.

Как взять в аренду помещение у государства

Обычно такая недвижимость сдаётся с помощью торгов, что осложняет процесс заключения сделки. Для участия в них будущему арендатору необходимо иметь квалифицированную электронную подпись. С её помощью проходит аккредитация на площадке торгов, после чего подаётся заявка и пакет документов, переведённых в электронную форму:

• выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, полученная в течение последнего полугода до торгов;
• заявления об отсутствии банкротства предприятия, приостановки его деятельности и решения о ликвидации;
• учредительные документы.

После одобрения заявки системой, вносится задаток – его сумма указывается на площадке торгов. Затем проходят, собственно торги, в которых побеждает предприниматель, предложивший лучшую цену. Несмотря на относительную сложность процедуры, аренда у государства пользуется стабильным спросом. Это связано с тем, что муниципальную недвижимость нередко можно снять по цене ниже рыночной.

Риски аренды коммерческой недвижимости

Одним из главных рисков при съёме помещения является его пребывание под обременением, что выясняется уже в процессе эксплуатации. Пользоваться арестованной недвижимостью противозаконно и сворачивание бизнеса принесёт немалые убытки. Во избежание подобной ситуации необходимо тщательно проверить юридическую чистоту объекта до подписания договора. Это можно сделать самостоятельно, например, по выписке из ЕГРН, где отображаются обременения или привлечь к аудиту профессионального юриста.

Вторым по частоте проявления риском является резкое повышение хозяином арендной платы. Как правило это происходит, если текст соглашения составлен небрежно, и в нём не указан порядок увеличения ставки аренды. Пользуясь этим, и видя, что дела у арендатора идут хорошо, жадный владелец способен в любой момент запросить существенно больше. Чтобы такого не произошло, на этапе составления договора в него вносятся чёткие условия, согласно которым плата может меняться.

Подавляющее большинство других рисков также снимаются благодаря проверкам недвижимости и грамотному составлению договора аренды. Поэтому к подготовке сделки следует подойти максимально серьёзно, даже если это потребует дополнительных затрат.