Как сдать нежилое помещение в аренду?

Сдача в аренду нежилого помещения — не только способ получить дополнительный доход, но и процесс, требующий соблюдения законодательства. Чтобы избежать штрафов и проблем с налоговой, важно разобраться в тонкостях арендной деятельности. В этой статье мы расскажем, как правильно сдать коммерческий объект, какие налоги платить и как оформить договор аренды.

Что такое нежилое помещение

Нежилое помещение — это часть здания или отдельное строение, которое не предназначено для проживания. К таким объектам относятся офисы, склады, магазины, производственные цеха, кафе и другие коммерческие площади. Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ, нежилые помещения могут использоваться для предпринимательской деятельности, хранения товаров или оказания услуг.

Важно: коммерческое помещение должно быть зарегистрировано в Росреестре и иметь кадастровый номер. Если объект не оформлен надлежащим образом, сдать его в аренду будет невозможно.

Какие налоги нужно заплатить

Сдача нежилого помещения в аренду считается доходом, который облагается налогом. В зависимости от статуса арендодателя (физическое лицо, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) применяются разные налоговые режимы:

Физическое лицо	Индивидуальный предприниматель	Юридическое лицо
Налог на доходы физ лиц (НДФЛ) — 13% от суммы арендной платы. Если объект сдается более 5 лет, можно воспользоваться налоговым вычетом.	УСН (упрощенная система налогообложения) — 6% от дохода или 15% от прибыли.	Налог на прибыль — 20% от дохода.
	ПСН (патентная система налогообложения) — фиксированная сумма в зависимости от региона и вида деятельности.	Налог на имущество — до 2,2% от кадастровой стоимости объекта.

Патент на арендную деятельность

Патентная система налогообложения — это удобный способ легализовать арендную деятельность для ИП. Патент выдается на срок от 1 до 12 месяцев и освобождает от уплаты НДФЛ, НДС и налога на имущество.

Преимущества ПСН:

• Фиксированная сумма налога, которая не зависит от реального дохода. Величина патента рассчитывается исходя из потенциального дохода, который устанавливается регионом, а не из реальной выручки. Это позволяет заранее знать сумму налога и планировать бюджет. Даже если доход окажется выше ожидаемого, налог не увеличится. Это выгодно для сезонного бизнеса или в периоды высокой прибыли.
• Не нужно сдавать декларации. В отличие от УСН или ОСНО (общая система налогообложения), при ПСН не требуется подавать налоговую отчетность.
• Возможность работать без кассового аппарата (если арендатор — физ.лицо).  Достаточно выдавать расписки или договоры.
• Упрощение документооборота – не нужно регистрировать кассу, настраивать фискальный накопитель и отправлять чеки клиентам.

Порядок оплаты патента для ИП

Подайте заявление на получение патента в налоговую инспекцию по месту нахождения нежилого помещения.

Оплатите стоимость патента:

• 1/3 суммы — в течение 90 дней после начала действия патента.
• Остаток — до окончания срока действия патента.

Вести учет доходов не требуется, но сохраняйте все документы, подтверждающие оплату. Они могут пригодиться в случае споров.

Штрафы за неуплату налогов при передаче нежилого помещения в аренду

Неуплата налогов может привести к серьезным последствиям:

• Штраф 20% от неуплаченной суммы (статья 122 Налогового кодекса РФ), штраф 40% — если налоговая докажет, что собственник мог умышленно не совершать платеж.
• Пени за каждый день просрочки. Рассчитываются по формуле: 
  • До 30 дней: Сумма начисленного налога ×  ключевую ставку ЦБ × 1 / 300 × количество дней просрочки.
  • Начиная с 31 дня: 1/150. 
• Уголовная ответственность при крупных суммах неуплаты (статья 198 УК РФ).

Например: если вы не уплатили налог на доход в размере 100 000 рублей, штраф составит 20 000 рублей. Если налоговая докажет, что вы уклонялись от оплаты умышленно, штраф будет 40 000 рублей.

Пени за 30 дней: 100 000 рублей × 21% / 300 × 30 дней = 2100 рублей.

Как сдать нежилой объект без риелтора: пошаговый алгоритм

ШАГ 1. Подготовьте помещение к сдаче

• Проверьте состояние недвижимого имущества: устраните неисправности, сделайте косметический ремонт.
• Убедитесь, что коммуникации (электричество, вода, отопление) работают исправно.

ШАГ 2. Разместите объявление, подготовьте документы и организуйте показы недвижимости

• Опубликуйте объявление на популярных площадках (Avito, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость).
• Укажите ключевые параметры: площадь, адрес, стоимость аренды, фото.
• Подготовьте пакет документов: паспорт, свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН, техническую документацию по помещению. Если вы юр. лицо — устав и протокол общего собрания учредителей.

ШАГ 3. Предоставьте арендатору документы для проверки объекта нежилой недвижимости

• Покажите документы, подтверждающие ваше право собственности и техническую документацию на помещение (технический план, ТУ и прочее).

ШАГ 4. Подготовьте проект договора аренды нежилого помещения и согласуйте его условия с арендатором

• Укажите в договоре срок действия, стоимость, порядок оплаты и обязанности сторон.
• Обсудите условия с арендатором: возможность перепланировки, ремонта, субаренды.

Закажите подготовку договора аренды у юриста онлайн

Чтобы избежать ошибок, доверьте составление договора профессионалу. Юрист учтет все нюансы и защитит ваши интересы.

ШАГ 5. Подпишите договор

• Убедитесь, что все условия согласованы.
• Подпишите договор в двух экземплярах: для арендодателя и арендатора.

ШАГ 6. Подайте документы на регистрацию договора в Росреестр

• Если срок аренды более 1 года, договор необходимо зарегистрировать в Росреестре, иначе он не будет иметь юридической силы.
• Подайте заявление и пакет документов через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра. Срок регистрации — 5–7 рабочих дней. Госпошлина — 4 000 руб. для физ.лиц, 44 000 руб. для юр.лиц.

ШАГ 7. Подпишите передаточный акт с арендатором

• Укажите в акте состояние объекта, наличие мебели и оборудования. Сделайте фотофиксацию, чтобы избежать споров при приемке помещения в конце срока договора.
• Подпишите акт в момент передачи ключей. Он подтверждает сдачу недвижимого имущества в аренду.

Заключение

Чтобы законно сдать нежилой объект в аренду, как правило, нужно изучить много информации. В нашей инструкции мы постарались отразить все важные моменты, а также рассказали о том, какие налоги нужно заплатить, чтобы вы смогли избежать ошибок и легально получать доход от аренды коммерческой недвижимости.