Что такое арендные каникулы и как прописать их в договоре аренды

Разберёмся, что такое арендные каникулы применительно к коммерческой недвижимости: зачем они нужны, как работают во время ремонта и на каких условиях их можно получить. Также расскажем, как правильно прописать этот пункт в договоре, и предоставим готовый образец.

Что такое арендные каникулы

Арендные каникулы — срок, предусматривающий снижение либо полное отсутствие платы за пользование помещением. Подобная льгота закрепляется соглашением сторон при аренде коммерческой недвижимости.

Такую льготу дают на время, пока бизнес обстраивается: делает ремонт, закупает мебель или получает лицензии. Это выгодная договоренность, при которой собственник получает надежного арендатора на долгий срок, а предприниматель экономит деньги, пока недвижимость еще не начала приносить реальную прибыль.

Какие бывают

На практике встречаются три основные формы:

• Полное освобождение — это будет значить полное отсутствие платежей арендополучателя на протяжении оговорённого срока. Такой формат встречается редко, обычно при аренде свыше 3 лет и крупных вложениях ради благоустройства.
• Отсрочка платежа — пользователь помещением временно освобождается от платежей, но накопившаяся сумма погашается позже: либо разовой оплатой, либо распределяется равными долями на последующие месяцы.
• Снижение ставки — плата уменьшается на согласованный размер, зачастую на 30–70%, на время пока идет ремонт или запуск бизнеса.

Закон не устанавливает жестких рамок по причинам предоставления льготы, ее длительности, сумме и порядку расчетов. Для обеих сторон это будет значить, что они вольны устанавливать любые сроки и условия, исходя из своей налоговой стратегии и финансовых интересов.

В каких случаях и кому предоставляют арендные каникулы

Обычно на льготы по аренде рассчитывают в ситуациях, когда бизнес временно теряет возможность работать штатно. Подобные периоды характеризуются резким падением либо полным обнулением выручки, из-за чего полноценный арендный платеж становится непосильной нагрузкой.

Собственник чаще идет навстречу, если видит понятную деловую логику. Особенно это актуально для новых сделок, помещений без отделки и объектов, которые нужно адаптировать под конкретный коммерческий проект. Чем длиннее срок размещения и надежнее будущий пользователь, тем выше шанс согласовать уступку.

Чаще всего аренда на льготных условиях предоставляется в следующих ситуациях:

• помещению требуется ремонт;
• компания не может запустить бизнес день в день, нужно время на переезд;
• необходимо установить оборудование и мебель;
• бизнес еще не начал работать и не генерирует выручку;
• арендодатель заинтересован быстро сдать объект;
• стороны договариваются о долгосрочном размещении.

Как сообщить арендодателю о необходимости каникул

Оформление льготы требует официального подтверждения и обычно проходит в два этапа:

• Составьте письмо с просьбой о предоставлении арендных каникул. Четких правил по содержанию и структуре нет, но лучше прописать причину просьбы, сослаться на нормы законодательства и предложить свой график платежей.
• Если арендодатель согласен, зафиксируйте новые положения в дополнительном соглашении к договору.

Налоговые последствия и риски

Подобные льготы имеют налоговые последствия для обеих сторон — об этом часто забывают при переговорах.

• Для собственника. Даже если плата не вносится, налоговая может посчитать, что доход есть — по рыночной ставке аналогичных помещений. Это риск доначислений по налогу на прибыль или УСН.
• Для арендополучателя. Если бизнес работает в обычном темпе, а арендный платеж при этом сокращается, налоговая может заподозрить внереализационный доход. Арендатор на ОСНО должен включить рыночную стоимость аренды в налогооблагаемую базу.

Чтобы снизить риски, юристы рекомендуют не оформлять льготу как полностью бесплатное пользование, а прописывать пониженную ставку — хотя бы символическую. Это снимает претензии налоговой к обеим сторонам.

Как правильно прописать арендные каникулы в договоре

При устной договоренности без защиты оказываются обе стороны. Все договоренности должны быть зафиксированы в договоре аренды или дополнительном соглашении к

нему.

При составлении раздела о льготных условиях съема обратите внимание на следующие пункты:

• Чётко определите срок. Размытые формулировки без указания предельного срока — риск для арендодателя. Ремонт может затянуться, а наемщик будет продолжать пользоваться помещением бесплатно.
• Пропишите обязательства при досрочном расторжении. Нужно заранее определить порядок действий, если одна из сторон расторгнет договор во время льготного срока или сразу после. 
• Зафиксируйте обязательства арендополучателя. Например: провести ремонт своевременно, не сдавать помещение субарендаторам на протяжении каникул, предоставить отчёт относительно выполненных работ.

Перед подписанием проверьте: совпадает ли арендный период в разных разделах договора, нет ли противоречий между основным договором и дополнительным соглашением, чётко ли прописана ответственность за нарушение обязательств.

Образец формулировки арендных каникул в договоре

Чтобы закрепить договорённости юридически, важно четко сформулировать каждый пункт раздела. Рассмотрим наглядные примеры того, как прописать в договоре (образец ниже) условия так, чтобы они защищали интересы обеих сторон и не вызывали вопросов у налоговой.

3.4. Арендные каникулы

3.4.1. Стороны договорились, что в период с «» ___ 202_ г. по «» ___ 202_ г. включительно (далее — Этап обустройства) арендная плата составляет 1 (один) рубль в месяц.

3.4.2. Этап обустройства предоставляется Арендатору для проведения ремонтных и отделочных работ в Помещении. Арендатор обязуется завершить работы в установленный срок и предоставить Арендодателю акт выполненных работ не позднее последнего дня Этапа обустройства.

3.4.3. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Арендатора или по вине Арендатора в течение 12 (двенадцати) месяцев после окончания Этапа обустройства Арендатор обязуется выплатить Арендодателю компенсацию в размере арендной платы по ставке, установленной п. 3.1 настоящего Договора, за каждый месяц Этапа обустройства.

Заключение

Арендные каникулы — рабочий инструмент для арендатора, который открывает бизнес или въезжает в помещение под ремонт. Арендодатель получает надёжного долгосрочного партнёра, арендатор — время, чтобы встать на ноги без лишней финансовой нагрузки.

Главное правило: любую договорённость нужно фиксировать в договоре с чёткими датами, ставками и условиями. Для сторон это будет означать полную защищённость — как от взаимных споров, так и от претензий, которые может предъявить налоговый инспектор.