Почему выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость

Коммерческий директор OF.RU, Михаил Шнейдерман

Коммерческий директор OF.RU, Михаил Шнейдерман

Когда появился спрос на инвестиции в небольшие офисы?

- Это молодой рынок, он появился около тринадцати лет назад, в 2005-2006 годах, а пик развития пришелся на 2009-2013 годы. Тогда бурно развивался малый и средний бизнес, что сформировало заметный спрос на покупку небольших (от 100 до 1 тыс. кв.м.), красивых, современных офисных помещений. Те, у кого были деньги, недорого покупали у города неработающие промышленные или заброшенные административные здания под редевелопмент, и превращали в современные офисные комплексы. Затем продавали, нарезая помещения небольшими площадями, от 100 кв.м. Наиболее заметные игроки в этом сегменте Sminex, Stone Hedge, Plaza Development, Capital Group, «Абсолют Недвижимость», MR Group. Удачные примеры реализованных объектов: Brent City, «Квартал Атмосфера», «Омега Плаза», «Барклай Плаза», NEO Geo, Central Street, Central Yard.

Кризис затрагивает все сегменты рынка недвижимости. Как этот адаптировался к новым условиям?

- Сейчас на рынок почти не выходят новые объекты в описываемом формате: выросли стоимость площадок и сложность согласования проектов, а платежеспособный спрос упал. Но вторичный рынок продаж по-прежнему активен. Нет ничего необычного в том, что в период экономической нестабильности инвесторы не готовы рисковать и переключаются на более понятные сегменты. Исторически для небольших инвестиций в недвижимость, выбирают жилье. Квартира в Москве остается ликвидным инструментом для вложения: она относительно быстро продается и сдается. Но доходность от сдачи в аренду жилья проигрывает коммерческой недвижимости. Если сравнивать сопоставимые по цене квартиру и офис, то выручка от аренды коммерческого помещения окажется в два раза выше. Окупаемость в среднем – 8-10 лет, или 6-8 лет, если речь об малоликвидных, недооцененных объектах, привлекательность которых придется повышать.

Статус владельца офиса накладывает дополнительные обязательства на его обладателя?

- Юридических сложностей с оформлением аренды офисов нет – помещения сдаются от индивидуального предпринимателя (регистрация занимает несколько дней). Налоги для ИП составляют 6% от размера выручки, плюс 1% страховых взносов. Оставшиеся на счету деньги – чистый доход инвестора. Простейшее бухгалтерское обслуживание, которого достаточно для управления арендой, банки часто включают в стандартный пакет тарифов для индивидуальных предпринимателей.

Эксплуатационные расходы на содержание бизнес-центра и коммунальные услуги обычно оплачивает арендатор офиса напрямую в управляющую компанию, которая и занимается любыми проблемами, вязанными с обслуживанием офиса.

Кто платит управляющей компании в офисах, где много собственников помещений?

- В конечном счете арендатор. Иногда напрямую управляющей компании, или, сначала собственнику помещения, который затем рассчитывается с УК. Услуги УК стоят от 2500 до 3500 рублей за кв.м. в год. Для сравнения в бизнес-центрах класса «А», таких как «Белая Площадь», «Легенды Цветного» или «Ситидел» они могут обойтись в 6500-7500 рублей за кв.м. в год. В эту сумму входит обслуживание инженерных систем здания, охрана, услуги ресепшн, а также оплата аренды земельного участка и кадастровый налог на общие зоны, которые остаются на балансе у девелопера здания.

Я хочу купить небольшое помещение под офис и сдать его. Как это сделать?

- Для простых случаев алгоритм понятный – необходимо выбрать помещение, заключить договор купли продажи, оплатить покупку с использованием банковского аккредитива и получить в МФЦ документы о переходе права на собственности и можно сдавать в аренду. На этапе согласования договора стоит привлечь юриста для проверки чистоты документов, особенно если речь идет о покупке на вторичном рынке. Искать помещения можно самому или поручить брокерам/консультантам, цена продажи от этого заметно не изменится, но поможет здорово сократить время на анализ предложений. Риэлторы получают 1,5-3% от суммы сделки, их оплачивает продавец. Спокойнее всего покупать офис с уже заключенным договром аренды, но можно и пустое помещение, попросив за это дополнительную скидку. Поиск арендатора на площадь 100-300 кв.м. в среднем занимает от 1 до 3 месяцев, если офис предлагается по рыночным ставкам и может достигать 4-5 месяцев если ожидания нового собственника по цене завышены. Здесь алгоритм такой же, как и при поиске помещения – можно самому, при помощи открытых баз предложений ЦИАН, Avito, или через брокера, его комиссия составит сумму месячной арендной платы. В этом случае лучше обратиться сразу в несколько компаний, так вы охватите больше вариантов.

Как минимизировать риски простоя офиса?

Многих смущает вероятность оказаться с пустующим офисом надолго. Обычно этого не происходит, если на этапе выбора помещения правильно сопоставить бюджет на покупку, срок инвестирования и качество объекта. При оценке помещения необходимо обратить внимание на само здание, его состояние, качество управляющей компании, его можно определить по состоянию общих зон. Предположить уровень ликвидности можно по количеству свободных офисных площадей в бизнес-центре и его близости к метро. Если в здании свободно более 40-50% площадей, или если его занимает одна крупная компания, то риски «зависнуть» с офисным помещением увеличиваются - будет много конкурентов. Если вакансия не превышает 10-15%, то средний срок экспонирования помещения площадью 100-300 кв.м. составит 1-3 месяца. Оптимальная удаленность от метро – 15 минут пешком. Офисы долго пустуют, если собственник держит ставку выше рыночной и ждет «своего арендатора». И нужно помнить, что при выборе офиса, арендатор думает рационально, тогда как, выбирая жилье, чаще руководствуются эмоциональными переживаниями.

Как оптимально финансировать покупку офиса для последующей сдачи в аренду - уместно ли использовать кредит?

Я бы не советовал использовать кредит частным инвесторам. Ставки по кредитам на коммерческую недвижимость для физических лиц сейчас находятся на высоком уровне и достигают 9,5-13,5%. Месяц простоя офиса обходится в 8,5% годовой арендной выручки, а с учетом обязательной оплаты услуг управляющей компании – 10%.

https://www.kommersant.ru/doc/3798316