Аналитический отчет

Количественные показатели

• Объем рынка качественных площадей – 12 830 000 кв. м
• Офисные помещения класса А – 2 637 700 кв. м
• Офисные помещения класса В – 10 892 300 кв. м

Введено за I полугодие 2013 года

• Офисные помещения класса А – 81 200 кв. м
• Офисные помещения класса В – 198 560 кв. м

Вакантные площади

• Коэффициент свободных площадей в Бизнес-центрах Класса А – 13,8%
• Коэффициент свободных площадей в Бизнес-центрах Класса В – 11,5%

Ценовые показатели. Аренда, текущие ставки[1]

• Офисные помещения класса А (в пределах Садового кольца) – 750 - 1100 $/кв. м/год
• Офисные помещения в Москва-Сити – 750 – 1200 $/кв. м/год
• Офисные помещения класса А (в пределах ТТК) – 650 - 800 $/кв. м/год
• Офисные помещения класса В (в пределах Садового кольца) – 550 - 750 $/кв. м/год
• Офисные помещения класса В (в пределах ТТК) – 400 - 650 $/кв. м/год
• Средний рост арендных ставок в I полугодии – 1,5-3%

Ценовые показатели. Операционные (эксплуатационные) расходы

• Офисные помещения класса А – 80-200 $/кв. м/год
• Офисные помещения в Москва-Сити – 100-150 $/кв. м/год
• Офисные помещения класса В – 50-100 $/кв. м/год

Ценовые показатели. Продажа[2]

В пределах Садового кольца:

• Офисные помещения класса А – 7 500 – 14 500 $/кв. м
• Офисные помещения класса В – 5 200 – 9 200 $/кв. м
• Средний рост цен в I полугодии – 1-1,7%

За пределами Садового кольца:

• Офисные помещения класса А – 5 500 – 7 500 $/кв. м
• Офисные помещения класса В – 3 500 – 6 500 $/кв. м
• Средний рост цен в I полугодии – 1,5-2,5%

[1] Приведенные ставки не учитывают НДС и операционные расходы.

[2] В зависимости от структуры сделки.

• В первом полугодии 2013 года мы наблюдаем незначительный рост арендных ставок, фиксированных в долларах США, однако, учитывая тенденцию укрепления доллара США к российской валюте, реальный рост арендных ставок в рублях по уже заключенным контрактам мог составить 6-8%.

• Администрация Москвы продолжает курс на перенос строительства новых деловых комплексов за пределы Садового кольца, что подтверждается  большинством введенных в эксплуатацию новых площадей.

• На фоне замедления падения российской экономики и поддержания высокого уровня цен на энергоносители, отмечается снижение уровня вакантных площадей в бизнес-центрах класса А и одновременный рост данного показателя для деловых комплексов класса В. Данная тенденция обусловлена желанием арендаторов улучшить свои условия и переехать в более представительные офисные комплексы. 

• Аналитики «Центра управления недвижимостью» отмечают рост спроса на покупку небольших офисных помещений до 500 кв. м со стороны частных инвесторов, которые стремятся вложить денежные средства в арендный бизнес. Данная тенденция, помимо прочего, может обуславливаться высокой волатильностью фондового рынка, который в последнее время демонстрирует незначительные темпы роста и мотивирует искать более консервативные способы размещения денежных средств. 

• Основным спросом пользуются помещения площадью до 1500 кв. м, что обуславливается постепенным развитием среднего бизнеса и укрупнением компаний сферы IT услуг, со стороны которых наблюдается активный интерес к новым зданиям классов А и В+.

• Высокий уровень арендных ставок, а также общее снижение уровня вакантных площадей, предлагаемых в аренду с выполненной внутренней отделкой,  мотивирует арендаторов рассматривать помещения в состоянии shell&core. Средний срок договоров аренды, заключаемых по таким площадям, составляет  3-5 лет. 

Структура спроса за последнее полугодие существенно не изменилась. Российские компании являются наиболее заинтересованными в коммерческих площадях на рынке, однако существенного снижения инвестиций со стороны иностранных компаний пока не наблюдается.

• Во втором полугодии 2013 года мы ожидаем рост спроса на аренду офисов со стороны крупных компаний, занимающих площади свыше 1500 кв. м, что может обуславливаться окончанием 5-летних договоров аренды, заключенных в 2008 году.

• Планируется равномерное увеличение объемов предложения и спроса, что будет способствовать сохранению доли свободных площадей среди объектов всех категорий. Ожидается увеличение объема офисных площадей в связи с планируемым вводом в эксплуатацию новых, крупных объектов (см. Приложение2).

• По нашим прогнозам объем нового офисного строительства до конца 2013 года не превысит 600 000 кв.м, тем не менее достижение таких объемов строительства может привести к росту уровня вакантных площадей и последующей коррекции (на 5-7 %) арендных ставок в зданиях, расположенных в пределах ТТК-МКАД.

• Аналитики «Центра управления недвижимостью» прогнозируют рост числа компаний, рассматривающих, кроме прочего, строящиеся объекты, ввод в эксплуатацию которых запланирован на конец 2013 года, что говорит о возвращении стратегического планирования в вопросе подбора помещений.

• На фоне общего снижения темпов экономики и стремления инвесторов сохранить капитал, мы ожидаем проявление все большего интереса к коммерческой недвижимости. Являясь консервативным и достаточно структурированным инструментом инвестирования, данный сегмент будет привлекать все большее внимание со стороны российских и иностранных инвесторов.

Выход рынка на стабильные позиции и рост инвестиционных настроений со стороны крупных игроков позволяет собственникам бизнес-центров и их арендаторам находить точки совпадения взаимных интересов, что, по мнению «Центра управления недвижимостью», может привести к росту количества инвестиционных и арендных сделок во втором полугодии 2012 года.